商品房销售合同纠纷 （2015）永中法民一终字第473号

本案双方争议的焦点为：上诉人是否因其自身原因导致逾期办证而违约。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。房地产开发商负有办理权属证书的义务。取得不动产权属证书是购房人主要的合同目的，办理权属证书也是合同法的基本原则即诚实信用原则的要求。本案中，上诉人提出逾期办证的原因是受政府行为影响，应属于商品房买卖合同中的不可抗力，上诉人可援引该条款免责。但合同履行中的不可抗力是指不能预见、不能避免的突发事件。上诉人明知调整容积率应经有关部门审批，仍违反有关规定，擅自调整容积率，应当预见到其违法行为可能会受到政府有关部门的行政处罚。这与不可抗力的特征不符，上诉人不能援引不可抗力条款而免责。从本案事实来看，上诉人逾期办证的原因是其未经有关政府部门批准，擅自调整容

本案双方争议的焦点为：上诉人是否因其自身原因导致逾期办证而违约。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。房地产开发商负有办理权属证书的义务。取得不动产权属证书是购房人主要的合同目的，办理权属证书也是合同法的基本原则即诚实信用原则的要求。本案中，上诉人提出

湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）永中法民一终字第473号上诉人（再审申请人、原审被告）永州市银海房地产开发有限公司。法定代表人谭显明，系该公司董事长。委托代理人杨新勇，永州市银海房地产开发有限公司法律顾问。被上诉人（再审被申请人、原审原告）施美艳。委托代理人聂绍武，湖南君义律师事务所律师。施美艳与永州市银海房地产开发有限公司（以下简称银海公司）商品房买卖合同纠纷一案，湖南省永……