企业借贷纠纷 （2016）沪02民终8048号

从现有材料查明的情况看出，本案所涉抵押房屋性质为配套商品房，是因重大市政工程动迁而为居民建造的房屋。故本案的争议焦点集中体现在：张凤英的抵押权能否优先于案外被拆迁人对于动迁安置房屋的物上请求权？首先，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。换言之，抵押权和其他债权不能优于建筑工程承包人的优先受偿权，更不能对抗已经支付房屋全款或大部分款项的买受人。本案中，被拆迁人以丧失其所拥有的被拆迁房屋的所有权为代价，来换取动迁安置房屋的权利，可以认为，被拆迁人已经提前全额支付了房屋的全部款项。举轻以明重，本案中张凤英的抵押权不能对抗被拆迁人。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》(应为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》)第七条之规定，对于明确以特定位置、用途对被拆迁人予以补偿安置的房屋，即采用了房屋所有权调换形式安置的被拆迁人，赋予了其一种特殊的优先权，具

从现有材料查明的情况看出，本案所涉抵押房屋性质为配套商品房，是因重大市政工程动迁而为居民建造的房屋。故本案的争议焦点集中体现在：张凤英的抵押权能否优先于案外被拆迁人对于动迁安置房屋的物上请求权？首先，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。换言之，抵押权和其他债权不能优于建筑工程承包人的优先受偿权，更不能对抗已经支付房屋全款或大部分款项的买受人。本案中，被拆迁人以丧失其所拥有的被拆迁房屋的所有权为代价，来换取动迁安置房屋

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终8048号上诉人(原审原告)：张凤英，女，汉族，1971年3月18日出生，住浙江省杭州市。委托诉讼代理人：钱思洋，北京炜衡(杭州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：底世清，北京炜衡(杭州)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海金丽华房地产发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：吴建元，执行董事。委托诉讼代理人：李汉卫，该公司职员……