（2015）深中法房终字第1824号

根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，吴群没有提供证据证明其有代柳花签署涉案合同的代理权，柳花拒绝追认，因此，涉案《二手房买卖合同》对柳花不发生效力，由行为人吴群承担责任。在此情形下，吴群的行为构成处分他人财产的无权处分行为，该无权处分行为不影响涉案合同的效力，但吴群在客观上无法履行涉案合同卖方交付涉案房地产的主要合同义务，吴群显属违约。邹德莹可解除合同并要求吴群支付违约金、返还定金。关于违约金数额。原审法院认为，涉案合同约定吴群保证柳花在涉案合同签订后五日补签，在该期限届满后柳花并未补签涉案合同，邹德莹已然知晓涉案合同无法实际履行，其购买房产的目的无法实现，其应当另行购买他人房产，以减少因本案交易可能遭受的损失。同时，原审法院亦注意到邹德莹在签订涉案合同时没有审查吴群是否具有代理权，其对涉案合同无法实际履行存在一定的过错。综上，原审法院依据公平原则和诚实信用原则及涉案合同关于违约金数额的约定，将违约金数额确定为27万元。关于定金返还。原审法院

根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，吴群没有提供证据证明其有代柳花签署涉案合同的代理权，柳花拒绝追认，因此，涉案《二手房买卖合同》对柳花不发生效力，由行为人吴群承担责任。在此情形下，吴群的行为构成处分他人财产的无权处分行为，该无权处分行为不影响涉案合同的效力，但吴群在客观上无法履行涉案合同卖方交付涉案房地产的主要合同义务，吴群显属违约。邹德莹可解除合同并要求吴群支付违约金、返还定金。关于违约金数额。原审法院认为，涉案合同约定吴群保证柳花在涉案合同签订

广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第1824号上诉人（原审被告）：吴群，女，汉族，1977年3月10日出生。委托代理人：包莉萍，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托代理人：李仲，北京德恒（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：邹德莹，女，汉族，1982年12月2日出生。委托代理人：刘文俊，广东巨龙律师事务所律师。原审被告：柳花，女，汉族，1980年2月5日……