确认合同效力纠纷 （2020）陕01民终14829号

业主委员会是由业主大会选举产生，作为业主的代表履行对建筑物及其附属设施的具体管理职责，为全体业主服务的组织。作为业主大会的执行机构，业委会对外从事民事法律行为，必须得到业主大会的授权。本案汉杰枫尚业委会成立于2011年8月，任期三年，具有“选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理委托合同”的权利。但至2016年6月汉杰枫尚业委会与大田物业签订涉案的《物业服务合同》时，业委会任期已届满，所签订的《物业服务合同》属于授权终止后实施的行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款的规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”，因此，涉案物业合同的效力取决于是否得到业主大会的授权或追认。如未经业主大会的授权或追认，则该物业合同对全体业主不发生效力，若得到业主大会的授权或追认，则对全体业主发生法律效力。因选聘和更换物业企业，涉及小区全体业主的利益，浮玮、林春寰、刘湘涛、周建升无权代表全体业主要求确认涉案物业合同的效力，应由业主大会作出决定。在小区业主大会未作出明确的意思表示之前，不能认定涉案的物

业主委员会是由业主大会选举产生，作为业主的代表履行对建筑物及其附属设施的具体管理职责，为全体业主服务的组织。作为业主大会的执行机构，业委会对外从事民事法律行为，必须得到业主大会的授权。本案汉杰枫尚业委会成立于2011年8月，任期三年，具有“选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理委托合同”的权利。但至2016年6月汉杰枫尚业委会与大田物业签订涉案的《物业服务合同》时，业委会任期已届满，所签订的《物业服务合同》属于授权终止后实施的行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款的规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认

陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终14829号上诉人（原审原告）：浮玮，女，1968年4月25日出生，汉族，无业，住西安市大庆路98号汉杰枫尚小区1-2105。上诉人（原审原告）：刘湘涛，男，1971年9月28日出生，汉族，无业，住西安市大庆路98号汉杰枫尚小区2-1-202。上诉人（原审原告）：周建升，男，1958年5月6日出生，汉族，无业，住西安市大庆路98号汉……