商品房预售合同纠纷 （2017）粤08民终47号

本案的争议焦点为森茂公司应否承担逾期交楼违约责任。围绕此争议焦点，涉及三个问题：1.森茂公司提出的免责事由是否成立；2.若森茂公司应承担逾期交楼违约责任，违约金从何时起算，截至何时；3.约定的违约金是否过高。关于森茂公司提出的免责事由是否成立的问题。凌策已经依约给付了全部房款给森茂公司，森茂公司应当依约按时交房给凌策。按时交房是森茂公司主要的合同义务，也是凌策给付房款后依法依约享有的主要权利。虽然双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定了免责事由包括不可抗力在内的几种特殊原因，也就是说发生了森茂公司所不能控制的客观原因导致延期交楼的，森茂公司就不承担延期交楼的违约责任。但是，免责事由的约定既要合法也要合理。如果按照约定的只要出现了诸如停水停电、普通的强风大雨等情况就可以免责或者据以延期，那么无形中就会减轻森茂公司按时交楼的义务而削弱了凌策按时收楼的主要权利。本案《商品房买卖合同》及《补充协议》应属格式合同，《商品房买卖合同》第八条及《补充协议》第六条是关于免责事由的格式条款，该格式条款既有合理部分也有不合理部分。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供

本案的争议焦点为森茂公司应否承担逾期交楼违约责任。围绕此争议焦点，涉及三个问题：1.森茂公司提出的免责事由是否成立；2.若森茂公司应承担逾期交楼违约责任，违约金从何时起算，截至何时；3.约定的违约金是否过高。关于森茂公司提出的免责事由是否成立的问题。凌策已经依约给付了全部房款给森茂公司，森茂公司应当依约按时交房给凌策。按时交房是森茂公司主要的合同义务，也是凌策给付房款后依法依约享有的主要权利。虽然双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定了免责事由包括不可抗力在内的几种特殊原因，也就是说发生了森茂公司所不能控制的客观原因导致延期交楼的，森茂公司就不承担延期交楼的违约责任。但是，免责事由的约

广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤08民终47号上诉人（原审被告）：吴川市森茂房产开发有限公司。住所地：吴川市海港大道中原福海酒店大楼（办公场所）。法定代表人：骆泉霖，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗东国，广东三正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：凌策，男，1985年11月29日出生，汉族，吴川市人，住吴川市，委托诉讼代理人：杜晓佳，广东广信君达律师事务所律师。上诉人吴川……