租赁合同纠纷 （2019）湘10民终408号

本案的争议焦点是李芳平的转租行为是否有效，其是否应退给黄办轩门面转让费40000元。首先，应明确李芳平这种转租行为的法律性质。转租和租赁权让与是两个容易混淆的概念，转租系承租人与次承租人之间成立新租赁合同，而租赁权让与为租赁债权的转让；转租人在转租后，仍享有租赁权，同时在转租人与次承租人之间又产生一新的租赁关系，但次承租人与出租人之间并无租赁关系。而租赁权的让与则不同，承租人在让与租赁权后即退出租赁关系，其原有位置由第三人代替成为租赁合同的当事人，第三人与出租人产生租赁关系。本案中，黄办轩与李芳平约定李芳平将门面转给黄办轩，黄办轩支付门面转让费，而房屋租赁合同则由黄办轩直接与出租人黄常礼签订。显然，李芳平转租后就退出与黄常礼的租赁关系，所以其只收取门面转让费而不是收取租金，也并不与黄办轩签订转租合同，这是典型的租赁权的让与而非房屋转租行为。其次，李芳平将租赁权让与黄办轩，其实质是将租赁权的产生来源与出租人黄常礼的房屋租赁合同转让给黄办轩，根据我国法律规定，合同转让应当取得合同另一方当事人的同意，并不得牟利。但黄常礼并未明确同意李芳平将合同转让给黄办轩，客观上也未与黄办轩签订房屋租赁合同

本案的争议焦点是李芳平的转租行为是否有效，其是否应退给黄办轩门面转让费40000元。首先，应明确李芳平这种转租行为的法律性质。转租和租赁权让与是两个容易混淆的概念，转租系承租人与次承租人之间成立新租赁合同，而租赁权让与为租赁债权的转让；转租人在转租后，仍享有租赁权，同时在转租人与次承租人之间又产生一新的租赁关系，但次承租人与出租人之间并无租赁关系。而租赁权的让与则不同，承租人在让与租赁权后即退出租赁关系，其原有位置由第三人代替成为租赁合同的当事人，第三人与出租人产生租赁关系。本案中，黄办轩与李芳平约定李芳平将门面转给黄办轩，黄办轩支付门面转让费，而房屋租赁合同则由黄办轩直接与出租人黄常礼签订。

湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终408号上诉人（原审被告）：李芳平，女，1985年6月9日生，汉族，户籍地湖南省桂阳县，现住湖南省桂阳县。被上诉人（原审原告）：黄办轩，女，1990年6月6日生，汉族，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：刘谭武，桂阳县东升法律服务所法律工作者。上诉人李芳平因与被上诉人黄办轩租赁合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2018）湘1021民……