租赁合同纠纷 （2014）淮中民终字第0580号

谭鸿炜、戴鸣岐将其淮安市乐园大厦第1幢第4层407室房屋出租于羊兆祥使用，双方之间形成房屋租赁合同关系。租赁合同中虽然约定经租赁管理机关审批后生效，但双方当事人已经履行了合同的主要义务，且均未对合同效力提出异议，故该房屋租赁合同合法有效。谭鸿炜、戴鸣岐将房屋出租时，应当保证房屋能够正常使用，在房屋出现质量问题时应及时予以修复，但该房屋在使用过程中却长期漏水不能修复，影响了羊兆祥的正常办公。双方均确认本案房屋漏水的原因系楼上装修形成，合同当事人一方因第三人的原因造成违约的，仍应当向对方承担违约责任；故在本案中因涉案房屋不能正常使用，谭鸿炜、戴鸣岐应当承担违约责任，其与第三人的纠纷可另案解决。本案诉争的房屋经数次维修，仍然不能消除漏水现象，以致合同难以继续履行。现羊兆祥主张解除合同，法院予以支持。羊兆祥使用该房屋应当支付租金，谭鸿炜、戴鸣岐主张自2013年3月20日至2013年8月20日期间的租金，该期间房屋租金计为31000元÷12月×5月=12917元。本案房屋因长期漏水不能正常使用，故应适当减少租金。根据漏水对使用房屋产生的影响，法院酌情减少30%的租金，由此计算出2013年3月20

谭鸿炜、戴鸣岐将其淮安市乐园大厦第1幢第4层407室房屋出租于羊兆祥使用，双方之间形成房屋租赁合同关系。租赁合同中虽然约定经租赁管理机关审批后生效，但双方当事人已经履行了合同的主要义务，且均未对合同效力提出异议，故该房屋租赁合同合法有效。谭鸿炜、戴鸣岐将房屋出租时，应当保证房屋能够正常使用，在房屋出现质量问题时应及时予以修复，但该房屋在使用过程中却长期漏水不能修复，影响了羊兆祥的正常办公。双方均确认本案房屋漏水的原因系楼上装修形成，合同当事人一方因第三人的原因造成违约的，仍应当向对方承担违约责任；故在本案中因涉案房屋不能正常使用，谭鸿炜、戴鸣岐应当承担违约责任，其与第三人的纠纷可另案解决。本案

江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）淮中民终字第0580号上诉人（原审被告、反诉原告）羊兆祥，男，汉族，1986年5月5日生，无业。委托代理人汤小平，江苏律轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）谭鸿炜，男，汉族，1977年1月15日生，淮安市海事局工作人员。委托代理人戴鸣岐（系谭鸿炜的母亲），女，汉族，1945年1月2日生，退休工人。被上诉人（原审原告、反诉被告）戴鸣岐……