商品房预售合同纠纷 （2019）青01民终2072号

本案争议的焦点为：一、关于杨贤木、阿昂召主张海宏公司履行办理不动产权证以及承担逾期办证违约金的诉求是否成立的问题。首先,《商品房预售合同》中关于办证的约定为:产权登记“出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登登机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后:双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定,符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法隼若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特别约定外”,应当优先适用。其次,海宏公司申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案,而竣工验收备案又需完成综合验收,综合验收除商品房验收合格外,还需完成城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生)、消防、环保、规划等部门的验收。由于海宏公司开发的涉案小区是分期开发,而综合验收需小区整体开发完成后才能进行。因此,合同约定的“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”,说明杨贤木、阿昂召与海宏公司约定的办证时间尚未到期,办证条件尚不具备,海宏公司亦不存在逾期办证违约的问题。故对杨贤木、阿昂召要求海宏公

本案争议的焦点为：一、关于杨贤木、阿昂召主张海宏公司履行办理不动产权证以及承担逾期办证违约金的诉求是否成立的问题。首先,《商品房预售合同》中关于办证的约定为:产权登记“出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登登机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后:双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定,符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法隼若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特别约定外”,应当优先适用。其次,海宏公司申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案,而竣工验收备案又需完成综合验

青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终2072号上诉人(原审原告)：阿昂召，公民身份号码×××，住青海省西宁市。上诉人(原审原告)：杨贤木，公民身份证号码×××，住青海省西宁市。二上诉人共同委托诉讼代理人:哈瑞艳、王磊，青海乾润律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：青海海宏房地产有限责任公司,统一社会信用代码：91630000710584469A。法定代表人:于志坚,该公司董事长……