租赁合同纠纷 （2021）苏06民终863号

当事人对自己提出的诉讼请求有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，奚益华诉求是基于刘广银违反了合同约定的优先租赁权而要求其承担违约金。关于租赁协议效力的问题。根据刘广银陈述，案涉房屋形成于上世纪五十年代，在我国相关法律规定出台之前，当时房屋并不需要经过行政审批。刘广银系企业改制中取得相关房屋，来源合法，尽管部分房屋进行修缮甚至不排除部分扩张，但不能排斥刘广银对房产整体性的合法权属，房产形成于上世纪五十年代，进行修缮符合自然规律。奚益华租得涉案房屋后对该房屋进行部分拆旧建新的改建行为未经主管部门批准建设，后建房屋并不具有合法性，故双方之间的房屋租赁合同部分无效，但租赁合同部分无效不影响合同整体性效力。关于刘广银是否侵犯了奚益华的优先承租权。首先，奚益华及利益相关者在租赁期限届满前已先行变更海安市丁所百佳购物中心的工商登记地址，在租赁期限届满前双方对续租事宜因租金、租赁期限等原因未能谈妥的情况下清空店铺、拆除招牌并张贴迁址闭店的告示，其行为明示了百佳超市不再使用涉案房屋继续经营。合同到期后，奚益华并未再交纳租金，并已实际搬离，

当事人对自己提出的诉讼请求有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，奚益华诉求是基于刘广银违反了合同约定的优先租赁权而要求其承担违约金。关于租赁协议效力的问题。根据刘广银陈述，案涉房屋形成于上世纪五十年代，在我国相关法律规定出台之前，当时房屋并不需要经过行政审批。刘广银系企业改制中取得相关房屋，来源合法，尽管部分房屋进行修缮甚至不排除部分扩张，但不能排斥刘广银对房产整体性的合法权属，房产形成于上世纪五十年代，进行修缮符合自然规律。奚益华租得涉案房屋后对该房屋进行部分拆旧建新的改建行为未经主管部门批准建设，后建房屋并不具有合法性，故双

江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终863号上诉人（原审原告）：奚益华，男，1970年3月24日出生，住海安市高新区。委托诉讼代理人：施存官，江苏海陵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘广银，男，1953年8月25日出生，住海安市。委托诉讼代理人：徐宏林，海安市角斜法律服务所法律工作者。上诉人奚益华因与被上诉人刘广银租赁合同纠纷一案，不服江苏省海安市人民法院（202……