商品房销售合同纠纷 （2013）长中民三终字第04686号

本案的争议焦点为：一、何仁俊以长泰公司名义与沈桂云签订的《商品房买卖合同》是否有效；二、何仁俊以长泰公司名义对外销售房屋的行为是否构成表见代理。关于焦点一，长泰公司未授权何仁俊以长泰公司名义销售“东兴园安置房”住宅楼的房屋，何仁俊以长泰公司的名义与沈桂云签订的《商品房买卖合同》属于效力待定的合同，长泰公司事后追认，则合同有效，否则，合同无效。长泰公司在一审时就提出反诉要求确认房屋买卖合同无效并返回房屋，这说明长泰公司对上述《商品房买卖合同》不予追认，因此，何仁俊以长泰公司名义与沈桂云签订的《商品房买卖合同》系无效合同，长泰公司要求沈桂云返还本案诉争房屋的诉讼请求符合法律规定，应予支持。关于焦点二，何仁俊虽系长泰公司职员，但是长泰公司未授权何仁俊以长泰公司名义销售房屋，并且根据双方签订的《商品房买卖合同》的形式、内容及价格，该合同非正式格式文本，房屋的面积未完全确定，房屋的单价亦未明确，并且何仁俊是私刻公章以长泰公司名义与沈桂云签订《商品房买卖合同》，该行为已经本院生效刑事裁定书认定何仁俊构成职务侵占罪。因此，何仁俊以长泰公司名义对外销售“东兴园安置房”住宅楼房屋给沈桂云的行为不构成表见

本案的争议焦点为：一、何仁俊以长泰公司名义与沈桂云签订的《商品房买卖合同》是否有效；二、何仁俊以长泰公司名义对外销售房屋的行为是否构成表见代理。关于焦点一，长泰公司未授权何仁俊以长泰公司名义销售“东兴园安置房”住宅楼的房屋，何仁俊以长泰公司的名义与沈桂云签订的《商品房买卖合同》属于效力待定的合同，长泰公司事后追认，则合同有效，否则，合同无效。长泰公司在一审时就提出反诉要求确认房屋买卖合同无效并返回房屋，这说明长泰公司对上述《商品房买卖合同》不予追认，因此，何仁俊以长泰公司名义与沈桂云签订的《商品房买卖合同》系无效合同，长泰公司要求沈桂云返还本案诉争房屋的诉讼请求符合法律规定，应予支持。关于焦点

湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）长中民三终字第04686号上诉人（原审原告）：沈桂云。委托代理人杨军，湖南嘉麟律师事务所律师。委托代理人刘伟明，湖南嘉麟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）湖南长沙长泰房地产开发有限公司，住所地长沙市芙蓉区建湘南路162号凤凰大厦1118号。法定代表人杨天民，总经理。委托代理人张征，湖南潇平律师事务所律师。委托代理人张作辰，湖南潇平律师事务所律……