租赁合同纠纷 （2016）粤19民终4255号

本案的争议焦点在于：一、案涉的《怡乐广场商场租赁合同》是否合法有效；二、如合同有效，哪一方构成违约；三、罗沛林的诉讼请求是否合法有据。关于第一个争议焦点。首先，关于案涉《怡乐广场商场租赁合同》的合同当事人的问题。该合同显示的签订方分别为罗沛林及骏汇公司，合同签订时罗沛林系完全民事行为能力人，主体适格，系合同的当事人；而骏汇公司系在香港注册成立的公司，在中国大陆并未申请相应的营业执照，依法在中国大陆不能从事经营活动，且合同签订时骏汇公司的名称已变更为“中国生化药业集团有限公司”，故骏汇公司的主体不适格，非合同的当事人。本案中，收取罗沛林缴纳的租赁押金和水电费的是港新公司、港新东莞公司，对案涉租赁物业进行管理的也是港新公司、港新东莞公司，故港新公司、港新东莞公司是合同的实际履行人。参照《最高人民法院关于适用的解释》第六十二条的规定，法人或者其他组织应登记而未登记，行为人即以该法人或者其他组织名义进行民事活动的，以行为人为当事人。综上，骏汇公司并非案涉《怡乐广场商场租赁合同》的合同当事人，合同当事人应为罗沛林及港新公司、港新东莞公司，其中，罗沛林为承租人，港新公司、港新东莞公司为出租人。其次

本案的争议焦点在于：一、案涉的《怡乐广场商场租赁合同》是否合法有效；二、如合同有效，哪一方构成违约；三、罗沛林的诉讼请求是否合法有据。关于第一个争议焦点。首先，关于案涉《怡乐广场商场租赁合同》的合同当事人的问题。该合同显示的签订方分别为罗沛林及骏汇公司，合同签订时罗沛林系完全民事行为能力人，主体适格，系合同的当事人；而骏汇公司系在香港注册成立的公司，在中国大陆并未申请相应的营业执照，依法在中国大陆不能从事经营活动，且合同签订时骏汇公司的名称已变更为“中国生化药业集团有限公司”，故骏汇公司的主体不适格，非合同的当事人。本案中，收取罗沛林缴纳的租赁押金和水电费的是港新公司、港新东莞公司，对案涉租赁

广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终4255号上诉人（原审被告）：深圳市港新物业服务有限公司东莞分公司。营业场所:东莞市樟木头镇樟罗永隆街华都花园一期329号铺。负责人：柳军平。委托代理人：曹祖斌，该公司员工。委托代理人：刘剑林,广东泰旭律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市港新物业服务有限公司。住所地：深圳市龙岗区布吉街道大洋嘴德福花园德福广场（情侣阁）201部分……