房屋买卖合同纠纷 （2017）沪01民终10427号

讼争双方之间签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方理应按照合同的约定全面履行各自的义务。双方于2016年3月25日签订《上海市房地产买卖合同》，而上海市购房新政于当日正式施行，故在签约当日杨庆群并未缴满五年社保，仍然属于限购人群。杨庆群作为非沪籍人士，合同约定的过户交易日2016年6月30日前，其名下原有房产的登记信息尚未清除，即便不考虑社保情形，亦无法在合同约定的过户当日完成交易。且杨庆群在支付80万元首付款后，第二期、第三期、第四期房款均未支付，杨庆群的行为已构成违约。现双方自愿解除买卖合同，符合合同约定及法律规定，故依法予以准许。买卖合同解除后，范斌收取的杨庆群房款应当返还。至于范斌主张的违约金法院认为，根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以减少，而衡量违约金是否过高应当依据违约给当事人造成的损失确定。综合本案的实际情况及杨庆群违约是否给范斌造成实际损失等因素考虑，买卖合同约定的总房价20％违约金，显属过高，故杨庆群主张调整，法院予以采纳。违约金由法院参照杨庆群违约是否给范

讼争双方之间签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方理应按照合同的约定全面履行各自的义务。双方于2016年3月25日签订《上海市房地产买卖合同》，而上海市购房新政于当日正式施行，故在签约当日杨庆群并未缴满五年社保，仍然属于限购人群。杨庆群作为非沪籍人士，合同约定的过户交易日2016年6月30日前，其名下原有房产的登记信息尚未清除，即便不考虑社保情形，亦无法在合同约定的过户当日完成交易。且杨庆群在支付80万元首付款后，第二期、第三期、第四期房款均未支付，杨庆群的行为已构成违约。现双方自愿解除买卖合同，符合合同约定及法律规定，

上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终10427号上诉人（原审被告、反诉原告）：范斌，男，1982年12月22日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：郑亮，上海市申光律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨庆群，男，1971年3月21日出生，汉族，住安徽省芜湖市芜湖县。委托诉讼代理人：朱丽君，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人:王碧碧，上海市锦天城律……