房屋买卖合同纠纷 （2014）常民终字第1745号

本案的争议焦点为：1、双方买卖主房及车库的真实意思表示是什么？2、双方在履行房屋买卖合同时，是否存在违约行为？针对第一个争议焦点，原审法院认为，第一、双方签订的110万协议表明，双方开始磋商时定的房价直接是总价且包含车库，没有对单个主房或车库有详细明确的价格约定，双方应当是将房屋和车库作为一个整体进行买卖的。第二、在买卖不动产的交易习惯中，特别是涉及买方贷款的情况下，买卖双方应当会对不动产的价款、支付方式、交付情况、过户费用的承担、违约责任等重要条款作出约定。本案中，备案登记的主房合同和车库合同都只约定了总价和付款方式，其余房屋买卖合同的重要条款都未作出约定，如将备案的二份合同认定为当事人的真实意思表示，明显不符合交易习惯。第三、刘锡英认为车库的买卖是完全独立于主房的买卖，其在陈小惠未支付任何款项的情况下，就自愿办理了车库产权过户手续，这显然不符合常理。综上，结合中介方的陈述，法院认定备案登记的二份合同并非双方的真实意思表示，双方的真实意思应当是主房与车库总价为108万，双方应当按照“108”万的合同履行付款和交付义务。因此范练、刘锡英要求陈小惠、孙建忠在支付108万房款外，另外再支付

本案的争议焦点为：1、双方买卖主房及车库的真实意思表示是什么？2、双方在履行房屋买卖合同时，是否存在违约行为？针对第一个争议焦点，原审法院认为，第一、双方签订的110万协议表明，双方开始磋商时定的房价直接是总价且包含车库，没有对单个主房或车库有详细明确的价格约定，双方应当是将房屋和车库作为一个整体进行买卖的。第二、在买卖不动产的交易习惯中，特别是涉及买方贷款的情况下，买卖双方应当会对不动产的价款、支付方式、交付情况、过户费用的承担、违约责任等重要条款作出约定。本案中，备案登记的主房合同和车库合同都只约定了总价和付款方式，其余房屋买卖合同的重要条款都未作出约定，如将备案的二份合同认定为当事人的真

江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）常民终字第1745号上诉人（原审原告、反诉被告）陈小惠。上诉人（原审原告、反诉被告）孙建忠。上列两上诉人共同的委托代理人钱为民，江苏天择律师事务所律师。上列两上诉人共同的委托代理人谢彬。上诉人（原审被告、反诉原告）范练。上诉人（原审被告、反诉原告）刘锡英。上列两上诉人共同的委托代理人刘小成（系刘锡英哥哥。上诉人陈小惠、孙建忠与上诉人范练、刘锡英……