商品房预售合同纠纷 （2021）鲁13民终4819号

天星公司与朱某1之间签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据当事人陈述、答辩以及举证、质证情况，该案存在以下争议焦点。争议焦点一：天星公司是否应承担逾期交房的违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。故朱某1提前使用涉案商品房的行为不应视为买卖双方对房屋交付条件进行了变更。逾期交房是指逾期交付质量验收合格和竣工验收合格的房屋，其包含两层含义：一是房屋逾期交付使用；二是交付使用的房屋质量验收合格和竣工验收合格逾期。朱某1虽于2014年开始实际使用涉案商品房，但该商品房尚未进行竣工综合验收，不符合合同约定和法律规定的交房条件，天星公司仍应承担交付的房屋竣工验收合格逾期的责任。争议焦点二：天星公司应如何承担房屋竣工验收合格逾期的违约责任。朱某1要求天星公司每日按照总房款万分之三的标准支付逾期交房违约金，并为此提交证据三，但天星公司对证据三的合法性、关联性均有异议。一审法院认为证据三的合同双方当事人系天星公司与案外人孙迪迪、韩晓磊，因合同具有相对性，该合同内容

天星公司与朱某1之间签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据当事人陈述、答辩以及举证、质证情况，该案存在以下争议焦点。争议焦点一：天星公司是否应承担逾期交房的违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。故朱某1提前使用涉案商品房的行为不应视为买卖双方对房屋交付条件进行了变更。逾期交房是指逾期交付质量验收合格和竣工验收合格的房屋，其包含两层含义：一是房屋逾期交付使用；二是交付使用的房屋质量验收合格和竣工验收合格逾期。朱某1虽于2014年开始实际使用涉案商品房，但该

山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁13民终4819号上诉人（原审被告）：山东天星置业有限公司，住所地莒南县隆山路南段西侧。法定代表人：王济台，经理。委托诉讼代理人：王学功，临沭沭河法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：朱某1，男，2004年1月15日出生，汉族，住山东省莒南县。法定代理人：朱某2（系朱某1之父），1969年3月19日出生，汉族，住山东省莒南县。委托诉讼代……