商品房预售合同纠纷 （2021）川11民终168号

根据双方的诉、辩主张，本案的争议焦点在于：一是申阳置业公司以约定违约金过高请求调整的理由能否成立；二是申阳置业公司宣传广告的内容是否构成合同的组成部分，郝苑琴是否可以依据广告的内容向申阳置业公司主张合同价与实际价差的损失。 首先，郝苑琴依照双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十三条关于“逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之四的违约金并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”的规定，主张申阳置业公司支付逾期交房违约金的主张依法成立。但是，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，如果当事人约定的违约金低于违约造成的损失的，当事人可以请求适当增加，违约金过高可依请求适当减少。该规定在赋予当事人以约定违约金自由的同时，又规定了当事人可以就过高违约金主张调整，以使违约金与实际损失大体相当，这充分体现了我国违约金补偿性性质而

根据双方的诉、辩主张，本案的争议焦点在于：一是申阳置业公司以约定违约金过高请求调整的理由能否成立；二是申阳置业公司宣传广告的内容是否构成合同的组成部分，郝苑琴是否可以依据广告的内容向申阳置业公司主张合同价与实际价差的损失。 首先，郝苑琴依照双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十三条关于“逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之四的违约金并于该商品房

四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川11民终168号 上诉人（原审原告）：郝苑琴，女，1968年12月13日出生，汉族，住新疆乌鲁木齐市新市区。 委托诉讼代理人：宋波，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川申阳置业有限公司，住所地：四川省峨眉山市绥山镇名山东路。 法定代表人：杨红武，董事长。 委托诉讼代理人：罗旭刚，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：李晓……