（2016）渝04民终1715号

本案的争议焦点为：一、李群珍、ＸＸＸ、向天淮签订的房屋买卖合同是否有效？二、ＸＸＸ、向天淮是否有协助办证的义务及税费承担方式？三、ＸＸＸ、向天淮逾期未办证是否有免责事由，是否构成违约？四、李群珍主张的损失是否真实存在，违约金及损失是否超过诉讼时效？以下分别进行评析：关于焦点一：李群珍与ＸＸＸ、向天淮签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该《房屋买卖合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对李群珍要求确认合同有效予以支持。关于焦点二：根据《房屋买卖合同》第二条“房屋产权手续由甲方代为办理，乙方自行承担一切税费……”之约定,现在涉案房屋的房产证已经办理，只是登记在ＸＸＸ名下，虽然房屋过户的税费有部分税费通常由卖方承担，但合同另有约定的除外。本案中双方特别约定了由买方承担办证的一切税费，一切税费就包含了通常由买方和卖方承担的所有税费，该约定并不违反法律规定，根据当事人意思自治原则，李群珍自愿承担办理过户登记的所有买方和卖方需承担的税费，不违反法律规定。但根据《房屋买卖合同》约定ＸＸＸ、向天淮应在2013年11月14日之前办理房产证，因ＸＸＸ、向天淮原因未能及时办理房产

本案的争议焦点为：一、李群珍、ＸＸＸ、向天淮签订的房屋买卖合同是否有效？二、ＸＸＸ、向天淮是否有协助办证的义务及税费承担方式？三、ＸＸＸ、向天淮逾期未办证是否有免责事由，是否构成违约？四、李群珍主张的损失是否真实存在，违约金及损失是否超过诉讼时效？以下分别进行评析：关于焦点一：李群珍与ＸＸＸ、向天淮签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该《房屋买卖合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对李群珍要求确认合同有效予以支持。关于焦点二：根据《房屋买卖合同》第二条“房屋产权手续由甲方代为办理，乙方自行承担一切税费……”之约定,现在涉案房屋的房产证已经办理，只是登记在ＸＸＸ名下

重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝04民终1715号上诉人（原审原告）：李群珍，女，汉族，1949年7月24日出生，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：刘曾，重庆潜卫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：ＸＸＸ，男，土家族，1965年4月14日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：陈江碧，重庆律缘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：向天淮，女，土家族，1964年3月28……