商品房预售合同纠纷 （2016）沪01民终6609号

本案存在如下争议焦点：一是嘉敏公司关于其涉案房屋教育配套资源方面的宣传是否构成要约；二是如果构成要约，嘉敏公司在宣传过程中是否存在违约行为；三是如果嘉敏公司的行为构成违约，则业主方的损失应当如何确定。关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，嘉敏公司在其投放的广告中，含有涉案房屋的配套幼儿园、小学均为XX大附属幼儿园、小学等内容，该宣传内容对购房人的购房决策存在重大影响，故嘉敏公司在其广告宣传中关于教育配套资源的宣传已构成要约。关于争议焦点二，嘉敏公司在进行广告宣传时，涉案房屋的教育配套资源当时并未确定，且事后亦证实涉案房屋的配套幼儿园、小学亦与嘉敏公司对外宣传的内容不符，嘉敏公司在房屋销售过程中的对外宣传不实，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。关于

本案存在如下争议焦点：一是嘉敏公司关于其涉案房屋教育配套资源方面的宣传是否构成要约；二是如果构成要约，嘉敏公司在宣传过程中是否存在违约行为；三是如果嘉敏公司的行为构成违约，则业主方的损失应当如何确定。关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，嘉敏公司在其投放的广告中

上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终6609号上诉人（原审原告）吴远财，XX年XX月XX日出生，汉族。上诉人（原审原告）廖雪花，XX年XX月XX日出生，汉族。上列两上诉人之共同委托代理人姚启明，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人（原审被告）上海嘉敏房地产开发经营有限公司。法定代表人萧家振，总经理。委托代理人潘轶，上海市光大律师事务所律师。上诉人吴远财、廖雪花与上诉人上……