（2012）深中法房终字第378号

因诉争房产原为张某某及案外人吕某某共有，而涉案买卖合同是由宋某某与张某某签订，故本案诉争焦点是宋某某与张某某签订的《房屋买卖协议》的效力问题，即涉案买卖合同是否因张某某构成无权处分而无效。从原审庭审事实看，应视为案外人吕某某已通过其行为追认了张某某的无权处分行为，从而消除了涉案合同的效力瑕疵。具体而言：张某某及案外人吕某某于2009年5月21日申请注销涉案房产的抵押，并于2009年7月7日再与他人签订《深圳市二手房买卖合同》将房产另售，从这些事实看，案外人吕某某在宋某某、张某某签订买卖合同期间具有出售涉案房产的意思，根据优势证据规则，吕某某与张某某于2009年5月21日共同申请注销抵押的行为应视为是为履行涉案合同做准备，涉案合同的效力瑕疵事实上已为吕某某的追认行为补正，故涉案合同应认为是合法有效，对宋某某、张某某具有约束力。张某某拒不履行涉案合同约定的义务，并与其他共有人将房产另售，已构成根本违约，应依约承担定金责任。定金适用应以当事人的明确约定为前提，合同约定宋某某于2009年4月29日向张某某支付定金2万元，宋某某亦依约支付了该2万元给张某某，张某某出具的收据中虽然使用“订金”字样

因诉争房产原为张某某及案外人吕某某共有，而涉案买卖合同是由宋某某与张某某签订，故本案诉争焦点是宋某某与张某某签订的《房屋买卖协议》的效力问题，即涉案买卖合同是否因张某某构成无权处分而无效。从原审庭审事实看，应视为案外人吕某某已通过其行为追认了张某某的无权处分行为，从而消除了涉案合同的效力瑕疵。具体而言：张某某及案外人吕某某于2009年5月21日申请注销涉案房产的抵押，并于2009年7月7日再与他人签订《深圳市二手房买卖合同》将房产另售，从这些事实看，案外人吕某某在宋某某、张某某签订买卖合同期间具有出售涉案房产的意思，根据优势证据规则，吕某某与张某某于2009年5月21日共同申请注销抵押的行为应

广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）深中法房终字第378号上诉人（原审原告）宋某某，女，汉族，19XX年XX月XX日出生，住所地珠海市XX区XX路**号**栋**房，身份证号码：XX。委托代理人沈某某，广东XX律师事务所律师。上诉人（原审被告）张某某，男，19XX年XX月XX日出生，香港居民，身份证号码XX。委托代理人沈某某，广东联建律师事务所律师。上诉人宋某某因与上诉人张某某房……