租赁合同纠纷 （2015）琼02民终1288号

本案的争议焦点为：1、涉案《饭店租赁协议》的效力；2、吴立新请求退还预交租金10万元是否合理。（一）关于涉案《饭店租赁协议》效力的问题。本案中，涉案房屋由陈爱菊在租赁地上建设，但未办理房屋相关报批手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款关于“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，涉案《饭店租赁协议》应为无效合同。一审判决认为合同有效，属事实不清，适用法律错误，应予纠正。（二）关于吴立新请求退还预交租金的问题。虽然涉案合同无效，但吴立新已使用该涉案房屋进行经营，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，吴立新应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。吴立新主张2015年1月1日才重新开始营业，但未提交证据证明，不予采信。涉案房屋租期应从2014年9月1日起算，至2015年1月16日被拆除之前，占有使用137天，占有使用费为75068

本案的争议焦点为：1、涉案《饭店租赁协议》的效力；2、吴立新请求退还预交租金10万元是否合理。（一）关于涉案《饭店租赁协议》效力的问题。本案中，涉案房屋由陈爱菊在租赁地上建设，但未办理房屋相关报批手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款关于“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，涉案《饭店租赁协议》应为无效合同。一审判决认为合同有效，属事实不清，适用法律错误，应予纠正。（二）关于吴立新请求退还预交租金的问题。虽然涉案合同无效，但吴立新已使用该涉案房屋进行经营，根据《最高人民法院关于审理城镇房

海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）琼02民终1288号上诉人（原审原告）：吴立新。被上诉人（原审被告）：陈爱菊。委托诉讼代理人陈相如。上诉人吴立新因与被上诉人陈爱菊租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初4245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日受理后，依法组成合议庭，于2016年9月28日公开开庭审理了本案。上诉人吴立新，被上诉人陈……