商品房销售合同纠纷 （2014）锡民终字第0001号

竣工验收是开发商与承建方之间就项目工程质量是否符合法律法规的规定和双方约定进行的验收，工程竣工验收合格仅是房屋质量合格交付的基础，并不表明房屋必然满足居住使用条件，兰星公司委托物业公司与业主进行查验房屋、交付的工作。从2012年8月20日物业公司的回函看，房屋确实存在质量问题，且进行了多次自查及维修，2011年1月交付之时不能满足居住使用条件，张琪涛有权拒绝接收房屋，兰星公司抗辩不承担逾期交房违约金的意见，法院不予支持。双方在合同中约定了迟延交房违约金按所交房款的每日万分之五计算，该违约金约定过高，应予以调整。兰星公司主张按同地段、同期房屋租金确定违约金，但未提出租金标准的评估申请，应承担举证不能的后果，故对兰星公司的意见不予采信。考虑到张琪涛按约交纳房款后未依约取得房产，该房款资金在迟延交房的时间内被闲置，法院酌定按同期银行贷款基准利率的130%计算利息作为违约金。兰星公司应承担的违约金为438713元（3550000元×年息5.85×585天×130%）。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适

竣工验收是开发商与承建方之间就项目工程质量是否符合法律法规的规定和双方约定进行的验收，工程竣工验收合格仅是房屋质量合格交付的基础，并不表明房屋必然满足居住使用条件，兰星公司委托物业公司与业主进行查验房屋、交付的工作。从2012年8月20日物业公司的回函看，房屋确实存在质量问题，且进行了多次自查及维修，2011年1月交付之时不能满足居住使用条件，张琪涛有权拒绝接收房屋，兰星公司抗辩不承担逾期交房违约金的意见，法院不予支持。双方在合同中约定了迟延交房违约金按所交房款的每日万分之五计算，该违约金约定过高，应予以调整。兰星公司主张按同地段、同期房屋租金确定违约金，但未提出租金标准的评估申请，应承担举证

江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）锡民终字第0001号上诉人（原审被告）江阴兰星房地产开发有限公司。法定代表人钱建东，该公司总经理。委托代理人王春洪，江苏英特东华律师事务所律师。委托代理人杨真，江苏英特东华律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）张琪涛，男，1955年5月9日生，汉族。委托代理人张鸿（系张琪涛之子），男，1982年7月25日生，汉族。委托代理人巢建新，江苏圣圆律……