（2014）沪一中民二（民）终字第521号

上诉人违约并判令上诉人承担赔偿责任属于法律适用错误。2、即使上诉人需要承担赔偿责任，原审法院对损失标准的认定也是不恰当的。因为合同约定的逾期交房违约金和被上诉人主张的租金损失是两个不同的概念，逾期交房的违约金较高，因为具有惩罚性；而租金损失应以实际损失确定。由于系争房屋周边处于开发状态，非成熟商圈，经上诉人了解，被上诉人购买的房屋如果出租的话，租金在2，000元／月，原审法院认定租金7，000元／月既无法律依据，也明显过高。另外，原审法院判令上诉人按每月租金赔偿被上诉人也不符合该地区的实际出租经营情况，被上诉人不可能持续全年出租，应减少上诉人承担的赔偿租金损失的时间。据此，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉请。被上诉人康荣卫、张美红、康乔波、康骋波辩称，1、上诉人的围墙设置造成被上诉人根本无法使用系争房屋，且从2011年持续状态至今，因此等同于没有交房。预售合同补充条款第20条明显排除上诉人一方承担责任，也排除被上诉人一方行使权利，该条款应属无效条款。2、关于租金标准，一方面，上诉人并没有提供证据证明该地区同类型的商铺租金为2，000元／月，上诉人认为一审认定的租金标准过高证

上诉人违约并判令上诉人承担赔偿责任属于法律适用错误。2、即使上诉人需要承担赔偿责任，原审法院对损失标准的认定也是不恰当的。因为合同约定的逾期交房违约金和被上诉人主张的租金损失是两个不同的概念，逾期交房的违约金较高，因为具有惩罚性；而租金损失应以实际损失确定。由于系争房屋周边处于开发状态，非成熟商圈，经上诉人了解，被上诉人购买的房屋如果出租的话，租金在2，000元／月，原审法院认定租金7，000元／月既无法律依据，也明显过高。另外，原审法院判令上诉人按每月租金赔偿被上诉人也不符合该地区的实际出租经营情况，被上诉人不可能持续全年出租，应减少上诉人承担的赔偿租金损失的时间。据此，请求二审撤销原审判决

上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第521号上诉人（原审被告）上海袭明房地产开发有限公司。委托代理人董晓娜。委托代理人张健。被上诉人（原审原告）康荣卫。被上诉人（原审原告）张美红。被上诉人（原审原告）康乔波。被上诉人（原审原告）康骋波。上列四被上诉人之共同委托代理人孙琦。上诉人上海袭明房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（20……