商品房预售合同纠纷 （2017）鲁02民终9404号

徐志刚、枫林公司签订的《青岛市商品房预售合同》合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点为徐志刚所主张的逾期办证违约金应适用双方所签订的《青岛市商品房预售合同》第十四条约定还是适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十八条规定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十四条已经明确约定办理房产证的条件，该约定合法有效，并不违反法律、行政法规的强制性规定，并非徐志刚所主张的约定不明。该约定属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之“特殊约定”情形，排除了该条款关于办理房屋权属证书期限

徐志刚、枫林公司签订的《青岛市商品房预售合同》合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点为徐志刚所主张的逾期办证违约金应适用双方所签订的《青岛市商品房预售合同》第十四条约定还是适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十八条规定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的

山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终9404号上诉人（原审原告）：徐志刚。委托诉讼代理人：隋鹏飞，北京大成（青岛）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东枫林置业有限公司，住所地青岛市李沧区台柳路601号。法定代表人：赵长乐，总经理。委托诉讼代理人：孙晓飞，山东天华律师事务所律师。上诉人徐志刚因与被上诉人山东枫林置业有限公司（以下简称枫林公司）商品房预售合同纠纷一案，……