商品房预售合同纠纷 （2014）中中法民一终字第575号

南兴公司与雷胜辉签订的商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，无违反法律及行政法规的强制性规定。雷胜辉主张南兴公司存在变相返本销售及售后包租行为，违反了《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”的规定。但上述《商品房销售管理办法》系部门规章，其相关规定不属于法律、行政法规的强制性规定。因此该商品房买卖合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于涉案商品房交付问题。双方合同约定商品房交付的条件为该商品房经由开发单位、设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位出具工程竣工验收报告。涉案商品房的交付条件应符合合同的约定，但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付的商品房尚应具备基本的安全、便利的生活条件，包括消防、供水、供电、电梯等。经向有关部门调查核实，涉案商品房所在的皇爵广场五栋的土建工程、建筑装饰装修工程于2013年1月21日由建设、设计、施工、监理等单位共同进行竣工验收；其建设工程于2012年10月22日消防验收合格，其室内装饰设计工程于2012年11月1日消

南兴公司与雷胜辉签订的商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，无违反法律及行政法规的强制性规定。雷胜辉主张南兴公司存在变相返本销售及售后包租行为，违反了《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”的规定。但上述《商品房销售管理办法》系部门规章，其相关规定不属于法律、行政法规的强制性规定。因此该商品房买卖合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于涉案商品房交付问题。双方合同约定商品房交付的条件为该商品房经由开发单位、设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位出具工程竣工验收报告。

广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）中中法民一终字第575号上诉人（原审原告）：雷胜辉，男，1968年8月3日出生，汉族，户籍所在地住四川省武胜县，现住广东省东莞市，委托代理人：蔡志东，广东道而胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市南兴房地产有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇坦神北路新行政中心侨联大楼一楼。法定代表人：马雄照，该公司副总经理。委托代理人：杨图胜，广东ＸＸ海……