商品房销售合同纠纷 （2017）闽01民终3771号

肖雄于2013年12月18日实际接收房屋，虽然房屋至今尚未通过竣工和消防验收，但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。但当事人另有约定的除外。”，由于该条款中的“交付使用”是指占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有。因为占有仅仅是一种事实的状态，而非一种权利，故在占有转移的情形中，并不一定要使用物权行为理论，这样，无论是动产还是不动产，只要将占有的标的物交付使用既可，而在交付使用标的物时刻起视为占有的转移。本条的占有是一种事实状态的占有。也就是说，出卖人只要在合同约定的期限向买受人交付房屋，而买受人接收了“交钥匙”，就已履行了合同约定的交付房屋的义务。根据肖雄、泰禾房地产公司签订的《商品房买卖合同》第九条的约定可见，泰禾房地产公司支付逾期交房违约金的前提是“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用”，因泰禾房地产公司已在合同约定的期限前通知肖雄接收该讼争房产，肖雄于2013年12月18日接收房屋后，再要求以通过竣工和消防验收时间作为交房时间而要求泰禾房地产公司支付逾期交房违约金，不

肖雄于2013年12月18日实际接收房屋，虽然房屋至今尚未通过竣工和消防验收，但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。但当事人另有约定的除外。”，由于该条款中的“交付使用”是指占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有。因为占有仅仅是一种事实的状态，而非一种权利，故在占有转移的情形中，并不一定要使用物权行为理论，这样，无论是动产还是不动产，只要将占有的标的物交付使用既可，而在交付使用标的物时刻起视为占有的转移。本条的占有是一种事实状态的占有。也就是说，出卖人只要在合同约定的期限向买受人交付房屋，而买受人接

福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终3771号上诉人（原审原告）：肖雄，男，1989年6月23日出生，汉族，住福建省连江县。委托诉讼代理人：龚雅玲，福建凯峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路43号奥林匹克教学楼七层。法定代表人：郑钟，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛一通，男，该公司职员。上诉人肖雄因与被上诉人……