（2014）宿中民终字第2216号

金利公司向汪庆福出具了认购协议书，认购协议书上载明了房号、面积、单价、总价等具体内容且汪庆福交纳了全部的购房款，双方之间形成商品房买卖合同关系，该买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。现汪庆福购买的房屋尚未竣工，不具备交付条件，且金利公司已经法院裁定进入破产清算程序，双方之间的商品房买卖合同已无法继续履行。管理人以涉案房屋不具备交付条件为由解除合同，符合法律规定，但汪庆福已交纳全部购房款，管理人应对汪庆福的购房款353914元作为普通债权进行确认，其未确认汪庆福享有债权不当。因汪庆福在庭审中明确表示购买该两套房屋是为了炒房，后又改称大套是为了自己居住、小套用来投资，但未提供证据证实其具有消费者身份。根据禁止反言原则，应认定汪庆福购买该两套房屋的行为均系投资行为。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释（2002）16号）第二条的规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，汪庆福未提供证据证实其具有消费者身份，因此其就该两套房屋的购房款不能享有优先债权。庭审中，经向汪庆福释

金利公司向汪庆福出具了认购协议书，认购协议书上载明了房号、面积、单价、总价等具体内容且汪庆福交纳了全部的购房款，双方之间形成商品房买卖合同关系，该买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。现汪庆福购买的房屋尚未竣工，不具备交付条件，且金利公司已经法院裁定进入破产清算程序，双方之间的商品房买卖合同已无法继续履行。管理人以涉案房屋不具备交付条件为由解除合同，符合法律规定，但汪庆福已交纳全部购房款，管理人应对汪庆福的购房款353914元作为普通债权进行确认，其未确认汪庆福享有债权不当。因汪庆福在庭审中明确表示购买该两套房屋是为了炒房，后又改称大套是为了自己居住、小套用来投资

江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宿中民终字第2216号上诉人（原审原告）汪庆福。委托代理人杨华江，男，1985年8月8日出生，汉族。被上诉人（原审被告）沭阳金利置业有限公司，住所地沭阳县人民路与天津路交叉口。诉讼代表人江苏宏亮律师事务所，该公司破产管理人。委托代理人张戈，江苏宏亮律师事务所律师。委托代理人方涛，江苏宏亮律师事务所律师。上诉人汪庆福因与被上诉人沭阳金利置业有限公……