租赁合同纠纷 （2014）穗中法民五终字第2363号

根据查明的事实，冯源现既是涉案土地的使用权人，也是该土地上盖建筑物的所有权人，故其显然与本案有直接的利害关系，具备起诉黄结贞的主体资格，黄结贞对此提出的抗辩主张不能成立。依《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。据此，虽然涉案土地现已办理变更登记至冯源名下，但韩笑秋与黄结贞所签《租赁土地合同》对其仍有约束力，该合同项下出租人的权利义务依法由其承受。经审查上述合同内容，其中“在本合同期满后续约五年”属于变相将租赁期限约定为二十五年，此约定违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款有关“租赁期限不得超过二十年”的规定，应属无效，冯源的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第二百一十四条第一款的规定，于2014年3月19日作出如下判决：韩笑秋与黄结贞于2005年7月1日所签订的《租赁土地合同》中有关“在本合同期满后续约五年”的条款无效。一审案件诉讼费50元，由黄结贞负担。判后，黄结贞不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决；2.驳回冯源的起诉。理由如下：一、一审判

根据查明的事实，冯源现既是涉案土地的使用权人，也是该土地上盖建筑物的所有权人，故其显然与本案有直接的利害关系，具备起诉黄结贞的主体资格，黄结贞对此提出的抗辩主张不能成立。依《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。据此，虽然涉案土地现已办理变更登记至冯源名下，但韩笑秋与黄结贞所签《租赁土地合同》对其仍有约束力，该合同项下出租人的权利义务依法由其承受。经审查上述合同内容，其中“在本合同期满后续约五年”属于变相将租赁期限约定为二十五年，此约定违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款有关“租赁期限不得超过二十年”的规定，应属无

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第2363号上诉人（原审被告）：黄结贞，女，1971年8月25日出生，汉族。委托代理人：张雨平、汪惠霞，广东天胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯源（系广州市番禺区鱼窝头汇丰五金厂的经营者），男，1989年2月19日出生，汉族。委托代理人：胡丹丹、鲜绍翔，国信信扬（南沙）律师事务所律师。原审第三人：韩笑秋，女，1962年1月……