商品房预售合同纠纷 （2015）怀中民一终字第12号

双方的约定是民事行为人之间的意思自治体现，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以据当事人请求予以适当减少。双方约定的房产未经竣工验收，即未达到法定交付条件的时段至2013年9月27日，共计27天。湖南金时投资有限公司以银行存款利率核定谭雅方与曹芝如该时段的实际损失，没有法律依据，本院不予支持。但谭雅方与曹芝如对其所受损失也并未提交证据证明，考虑到谭雅方与曹芝如所购为住宅，按已交房款的日万分之三计算违约金明显过分高于其损失，本院酌情调整为以日万分之二计算。故湖南金时投资有限公司应按谭雅方与曹芝如已交房款的每日万分之二支付该时段逾期交房天数的违约金。我国相关法律法规并未明确规定房屋建设工程必须取得《竣工验收备案表》后方可交付使用，要求取得《竣工验收备案表》是建设主管部门为加强房屋建筑质量管理的一项行政管理措施。《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条均确定了“工程竣工验收合格”为法定交付标准。达到法定交付标准的房产交付行为即为有效，达到法定交付标准但未取得《竣工验收备案表》的交付行为可能导致

双方的约定是民事行为人之间的意思自治体现，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以据当事人请求予以适当减少。双方约定的房产未经竣工验收，即未达到法定交付条件的时段至2013年9月27日，共计27天。湖南金时投资有限公司以银行存款利率核定谭雅方与曹芝如该时段的实际损失，没有法律依据，本院不予支持。但谭雅方与曹芝如对其所受损失也并未提交证据证明，考虑到谭雅方与曹芝如所购为住宅，按已交房款的日万分之三计算违约金明显过分高于其损失，本院酌情调整为以日万分之二计算。故湖南金时投资有限公司应按谭雅方与曹芝如已交房款的每日万分之二支付该时段逾期交房天

湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）怀中民一终字第12号上诉人(原审原告)曹芝如。上诉人(原审原告)谭雅方。委托代理人姜辉(特别授权)，湖南宏峰律师事务所律师。委托代理人黄修，湖南宏峰律师事务所律师。湖南金时投资有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰西路，组织机构代码：××。法定代表人李镇桂，该公司董事长。委托代理人林士楷（特别授权），系湖南金时投资有限公司职工。委托代理人周成华……