确认合同无效纠纷 （2015）榕民终字第2819号

本案讼争的《居间合同》、《交易服务合同》、《房产买卖合同》及《补充协议》均非产权人（即原告）签订，而是被告陈化明以原告代理人的身份所为。虽然被告陈化明与原告系母子关系并持有讼争房的产权证原件，但其在合同签订前及签订过程中均没有取得代理权，在合同签订后，原告亦明确表示对被告陈化明的无权代理行为不予追认，而福房公司发给原告的履约通知书并无证据证明已被原告妥收，故福房公司和第三人主张原告实际已同意陈化明的代理行为，证据不足，原审法院不予采信。被告陈化明在无事前授权又无事后追认的情况下签订讼争合同的行为，应属于无权代理且不构成表见代理，该无权代理行为所签订的合同对原告不发生法律效力。讼争合同应认定为无效。当事人基于无效合同所取得的财产，应当予以返还，故原告及第三人分别要求被告福房公司返还所保管的房产证原件及履约保证金5万元，均应予以支持。虽然陈化明作出的《产权人未到场声明》是针对代理人代理行为的特别约定，但造成讼争合同无效，第三人和福房公司均未尽到谨慎注意之义务，故三方均负有缔约过失之责任。第三人仅能要求被告陈化明赔偿因缔约过失而造成的信赖利益损失，而不能依约主张违约责任。鉴于第三人实际只支付

本案讼争的《居间合同》、《交易服务合同》、《房产买卖合同》及《补充协议》均非产权人（即原告）签订，而是被告陈化明以原告代理人的身份所为。虽然被告陈化明与原告系母子关系并持有讼争房的产权证原件，但其在合同签订前及签订过程中均没有取得代理权，在合同签订后，原告亦明确表示对被告陈化明的无权代理行为不予追认，而福房公司发给原告的履约通知书并无证据证明已被原告妥收，故福房公司和第三人主张原告实际已同意陈化明的代理行为，证据不足，原审法院不予采信。被告陈化明在无事前授权又无事后追认的情况下签订讼争合同的行为，应属于无权代理且不构成表见代理，该无权代理行为所签订的合同对原告不发生法律效力。讼争合同应认定为无

福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榕民终字第2819号上诉人（原审被告）陈化明，男，1974年7月20日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。被上诉人（原审被告）福州福房网房产代理有限公司，住所地福建省福州市晋安区王庄街道福马路118号长福花园2#楼2802单元。法定代表人柳立林，总经理。委托代理人钱亮，福建远东大成律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）李晓庆，女，1987年5月6……