商品房销售合同纠纷 （2019）浙04民终2138号

本案二审争议焦点在于：一审对逾期交房违约金的调整是否合理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。对于逾期交房导致的损失，本案双方并未举证证明。开发商延期交房，所导致的是业主不能按期取得房屋的使用利益损失，一审以房屋出租的租金损失认定实际损失正确。双方约定逾期交房违约金按已付房款的每日万分之五计算，该计算标准较案涉房屋同地段同类房屋租金显然过高。一审参照同地段同类房屋的租金水平，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，将违约金酌情调整为按年利率8%计算，并无不当。骆爱玉上诉认为因未能办理贷款导致其全款付清房款，从而产生损失，但此非因创都公司逾期交房所致的损失，骆爱玉以此为由认为违约金不能调整的意见不能成立。一审据此认定，创都公司应

本案二审争议焦点在于：一审对逾期交房违约金的调整是否合理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。对于逾期交房导致的损失，本案双方并未举证证明。开发商延期交房，所导致的是业主不能按期取得房屋的使用利益损失，一审以房屋出租的租金损失认定实际损失正确。双方约定

浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2138号上诉人（原审原告）：骆爱玉，女，1962年1月20日出生，汉族，住上海市闸北区。被上诉人（原审被告）：嘉兴创都房地产有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区王店镇创都国际名城逸居苑23幢103室。统一社会信用代码：91330400667137259D。法定代表人：王师，该公司执行董事。上诉人骆爱玉因与被上诉人嘉兴创都房地产有限公……