（2014）深中法房终字第510号

《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依据上述物权变动原因与结果相区分的原则，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》明确规定了即使出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，也不影响作为原因行为的买卖合同的效力。本案中，黄云以游灵娣代理人的身份与姜阳阳、向婷签订的涉案房屋买卖合同及附属的资金托管协议，意在转让涉案房屋的物权，该合同应属有效。但黄云对涉案房屋至今未取得所有权或处分权，也未征得权利人游灵娣的同意，故涉案房屋买卖合同实际上是无法继续履行的，因涉案房屋的所有权无法办理转移登记。现姜阳阳、向婷要求解除涉案房屋买卖合同及资金托管协议，理由成立，原审法院予以支持。黄云明知自己对涉案房屋没有所有权或处分权，在未取得游灵娣授权的情况下仍以游灵娣代理人的身份签订涉案合同，导致涉案合同实际无法履行，黄云明显具有过错。姜阳阳、向婷要求游灵娣、黄云承担违约责任，有事实和法律依据，应予支持。但姜阳阳、向婷明知涉案房屋的所有权人并非黄云，且在

《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依据上述物权变动原因与结果相区分的原则，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》明确规定了即使出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，也不影响作为原因行为的买卖合同的效力。本案中，黄云以游灵娣代理人的身份与姜阳阳、向婷签订的涉案房屋买卖合同及附属的资金托管协议，意在转让涉案房屋的物权，该合同应属有效。但黄云对涉案房屋至今未取得所有权或处分权，也未征得权利人游灵娣的同意，故涉案房屋买卖合同实际上是无

广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第510号上诉人（原审原告）：姜阳阳，男，汉族，住所地：深圳市南山区。上诉人（原审原告）：向婷，女，汉族，住所地：湖北省咸宁市咸安区。两上诉人共同委托代理人：张绍波，广东前海律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：何冰玲，广东前海律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：黄云，男，香港特别行政区居民。委托代理人：韩军，广东卓尚律师事务……