商品房销售合同纠纷 （2017）陕07民终238号

原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的合同义务。被告汉中市中鼎房地产开发有限责任公司在收取原告购房款后，未按照合同约定的期限和条件向原告交付房屋，构成违约，依法应当承担违约责任。本案所争议的焦点是：逾期交房的违约金是否应当调减。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。据此，被告请求调整违约金于法有据，违约金的调整应当以守约方的实际损失为标准，对于违约金过分高于损失的部分进行适当减少。关于被告逾期交房，给原告造成的损失如何确定的问题。原审认为，涉案房屋系住宅，逾期交付房屋将会对购房者对房屋通过行使所有权获得的居住、出租或转让获利等预期利益产生影响。如果仅按

原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的合同义务。被告汉中市中鼎房地产开发有限责任公司在收取原告购房款后，未按照合同约定的期限和条件向原告交付房屋，构成违约，依法应当承担违约责任。本案所争议的焦点是：逾期交房的违约金是否应当调减。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，

陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕07民终238号上诉人（原审被告）：汉中市中鼎房地产开发有限责任公司。住所地：汉中市汉台区黄家塘立交桥东侧。法定代表人：侯彦中，系该公司总经理。被上诉人（原审原告）：何晓兰，女，生于1971年2月11日，汉族，陕西省南郑县人，农民。上诉人汉中市中鼎房地产开发有限责任公司（以下简称“中鼎公司”）因与被上诉人何晓兰商品房销售合同纠纷一案，不服陕西……