商品房销售合同纠纷 （2019）苏07民终3869号

关于张艺馨与大众兴公司之间签订《认购书》的效力问题。首先，案涉《认购书》对《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容如当事人的姓名、商品房基本情况（包括房号、面积）、价格（总价、单价）、付款时间、交付使用条件及日期、违约责任甚至解决争议的方法等作了明确约定，出卖人大众兴公司也按约收受部分购房款，故案涉《认购书》应当认定为商品房预售合同。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因截至起诉前大众兴公司未办理相应的商品房预售许可证明，违反了国家法律及行政法规的强制性规定，故该《认购书》应属无效。综上，大众兴公司请求确认双方于2004年7月30日签订的《认购书》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。关于张艺馨要求大众兴公司赔偿其损失人民币857387元的问题。张艺馨仅仅支付了26000元，现索要赔偿款竟然高达857387元，高达约三十三倍，付出和索赔差距太大，远远超出订立合同时双方能够预期到的情况。双方发生纠纷后，最起码

关于张艺馨与大众兴公司之间签订《认购书》的效力问题。首先，案涉《认购书》对《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容如当事人的姓名、商品房基本情况（包括房号、面积）、价格（总价、单价）、付款时间、交付使用条件及日期、违约责任甚至解决争议的方法等作了明确约定，出卖人大众兴公司也按约收受部分购房款，故案涉《认购书》应当认定为商品房预售合同。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因截至起诉前大众兴公司未办理相应的商品房预

江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终3869号上诉人（原审被告、反诉原告）：张艺馨(曾用名张银梅)，女，1974年2月25日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：胡光璞，江苏田湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘昆，江苏田湾律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：连云港大众兴房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区瀛洲路28号众兴华庭A2号楼B1-5室……