商品房预售合同纠纷 （2019）粤20民终6304号

关于合同中约定“最终违约金总额最高不能超过房价款的1%”的合同条款属于无效的格式条款。则因双方约定的逾期交楼违约金的条款自始无效，本案亦应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，即商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，违约金数额或者损失赔偿额按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。所以，一审法院适用法律有误，本案应当先适用合同法的损失填补原则，由买受人举证证明其损失。但买受人在本案中既不举证证明其实际损失，也不提供同地段同类房屋租金标准，其未履行举证义务，而一审法院继续适用已被其认定无效的违约金条款来判定违约金明显不当。综上，买受人没有尽到举证义务，应当承担举证不能的不利法律后果。一审判决认定事实不清、适用法律不当，应驳回其诉讼请求，请求二审法院查清事实后重新作出正确认定。杨海荣、朱秀英辩称：一、一审法院认定隆达公司因台风“天鸽”可顺延交楼15天，是一审法院行使自由裁量权的结果，并无合同依据，隆达公司并未提供遭受台风损失及损失与逾期交楼之间因

关于合同中约定“最终违约金总额最高不能超过房价款的1%”的合同条款属于无效的格式条款。则因双方约定的逾期交楼违约金的条款自始无效，本案亦应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，即商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，违约金数额或者损失赔偿额按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。所以，一审法院适用法律有误，本案应当先适用合同法的损失填补原则，由买受人举证证明其损失。但买受人在本案中既不举证证明其实际损失，也不提供同地段同类房屋租金标准，其未履行举证

广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6304号上诉人（原审原告）：杨海荣，男，1964年2月4日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。上诉人（原审原告）：朱秀英，女，1962年10月20日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：程娟，北京大成（珠海）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山市隆达房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇金源路3……