租赁合同纠纷 （2013）成民终字第5568号

汇发公司将海发商厦负2至4层物业租赁于洋洋公司经营后，又将物业分别出售给1094户业主，并委托新界公司进行经营管理及与包括程雪梅在内的小业主签订《合作经营协议》，现协议期限届满，小业主要求收回商铺，赔偿损失。本案的争议焦点在于：一、程雪梅要求返还商铺的请求能否成立；二、新界公司、洋洋公司是否应当向程雪梅支付物业使用费。对于第一项争议焦点，原审法院认为，第一，根据《物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，本案中，涉案海发商厦负2至4楼小业主共有1094户，其中选择继续与洋洋公司建立租赁关系的业主无论户数与所占面积比例均超过半数，占有优势地位。在此情况下，任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展；维护大多数业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人也包括原告自身的权益。第二，据查明事实，本案讼争的商铺在出售前即已整体出租给洋洋公司作为商统一经营使用。程雪梅在购买讼争商铺的同时即与新界公司签订了合作经营协议，其

汇发公司将海发商厦负2至4层物业租赁于洋洋公司经营后，又将物业分别出售给1094户业主，并委托新界公司进行经营管理及与包括程雪梅在内的小业主签订《合作经营协议》，现协议期限届满，小业主要求收回商铺，赔偿损失。本案的争议焦点在于：一、程雪梅要求返还商铺的请求能否成立；二、新界公司、洋洋公司是否应当向程雪梅支付物业使用费。对于第一项争议焦点，原审法院认为，第一，根据《物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，本案中，涉案海发商厦负2至4楼小业主共有1094户，其中选择继续与洋洋公司建立租赁关系的

四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2013)成民终字第5568号上诉人（原审原告）程雪梅。委托代理人杨彬，四川启为律师事务所律师。委托代理人林敏，四川启为律师事务所律师。被上诉人（原审被告）成都新界广场商业有限公司。住所地：成都锦江区天府广场东御街******号。法定代表人朱海，总经理。委托代理人李继承，四川衡平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：成都市……