房屋买卖合同纠纷 （2021）苏02民终2601号

许晓东、傅晓琼系对房屋买卖行为的默示追认属于法律适用错误。从房屋买卖合同的磋商和签订过程看，许晓东、傅晓琼从未参与合同的磋商和签订过程，亦从未授权他人代为出售房屋。从房款交付情况来看，石金星、顾兰英亦未向许晓东、傅晓琼交付过任何房款，许晓东、傅晓琼也从未收到第三人交付的房款。从房屋的交付情况看，石金星、顾兰英的实际使用房屋多年，但该房屋并非许晓东、傅晓琼交付石金星、顾兰英使用，亦从未授权他人交付石金星、顾兰英使用。一审法院认为许晓东明知其名下有两套房屋，却对另一套房屋不管不问，长达多年，不合情理，且许晓东对房屋买卖情况是知晓的，但却未提出异议，系对案涉房屋处分行为的默示追认，因此认定房屋买卖协议对许晓东、傅晓琼发生法律效力。许晓东、傅晓琼认为一审法院上述认定是错误的。不作为的默示行为，只有在明确的法律规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示，从而才可能构成追认。但本案系案外人无权处分出售房屋，该案外人虽与许晓东系兄弟，但并不共同生活，故本案默示追认的法律适用条件不成就。从证人许某的证词看，其系认为该房屋并非属于许晓东、傅晓琼所有，其认为出售房屋并不需要许晓东的授权，且认为售

许晓东、傅晓琼系对房屋买卖行为的默示追认属于法律适用错误。从房屋买卖合同的磋商和签订过程看，许晓东、傅晓琼从未参与合同的磋商和签订过程，亦从未授权他人代为出售房屋。从房款交付情况来看，石金星、顾兰英亦未向许晓东、傅晓琼交付过任何房款，许晓东、傅晓琼也从未收到第三人交付的房款。从房屋的交付情况看，石金星、顾兰英的实际使用房屋多年，但该房屋并非许晓东、傅晓琼交付石金星、顾兰英使用，亦从未授权他人交付石金星、顾兰英使用。一审法院认为许晓东明知其名下有两套房屋，却对另一套房屋不管不问，长达多年，不合情理，且许晓东对房屋买卖情况是知晓的，但却未提出异议，系对案涉房屋处分行为的默示追认，因此认定房屋买卖协

江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终2601号上诉人（原审被告）：许晓东，男，1976年4月20日生，汉族，住江苏省无锡市。上诉人（原审被告）：傅晓琼，女，1983年9月25日生，汉族，住江苏省无锡市。委托诉讼代理人:李瑞(受许晓东、傅晓琼共同授权委托),江苏英特东华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石金星，男，1965年3月19日生，汉族，户籍地江苏省兴化市，现住……