（2011）穗中法民五终字第2103号

梁洁影与华美公司自愿签订的《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，内容和形式没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同明确约定华美公司应在实际交付房屋使用后九十天内协同梁洁影办理产权过户手续和房地产登记手续，但华美公司于1998年交付房屋后，迟至2009年7月28日才为梁洁影办妥房地产权证，已构成违约，理应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由于双方没有约定逾期办证的违约责任，依据有约定从约定、没约定从法定的法律原则，华美公司应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付逾期办证违约金给梁洁影。至于诉讼时效问题，因法律规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，梁洁影确认起诉前没有向华美公司主张过逾期办证违约金，故梁洁影主张的2009年2月10日（即起诉之日前两年）前的逾期办证违约金已过诉讼时效，原审法院不予支持，但华美公司应支付2009年2月10日起至2009年7月2

梁洁影与华美公司自愿签订的《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，内容和形式没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同明确约定华美公司应在实际交付房屋使用后九十天内协同梁洁影办理产权过户手续和房地产登记手续，但华美公司于1998年交付房屋后，迟至2009年7月28日才为梁洁影办妥房地产权证，已构成违约，理应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由于双方没有约定逾期办证的违约责任，依据有约定从约定、没

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）穗中法民五终字第2103号上诉人（原审原告）梁洁影，女，1960年2月21日出生，汉族。委托代理人梁秀影，女，1962年2月19日出生，汉族。被上诉人（原审被告）广州华美建设开发公司。法定代表人姚争鸣。上诉人梁洁影因与广州华美建设开发公司（下简称华美公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2011）越法民三初字第688号民事判决，……