商品房预售合同纠纷 （2016）湘04民终977号

肖伟生与福泰公司签订的《内部认购协议书》及第三人唐忠文与福泰公司签订的《商品房买卖合同》，均系各方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同”。是否具备主要条款就是看是否具备了标的物及其价格条款。本案肖伟生与福泰公司签订的《认购协议书》对双方当事人的名称、姓名、住所、房屋的基本状况、房价的确定方式及总价款等实质性条款均作了明确的约定。因此，该认购协议书具备了商品房买卖合同的主要内容，应当视为《商品房买卖合同》。福泰公司辩称与肖伟生及第三人唐忠文签订合同的是赵付业，应当追加赵付业为本案被告，福泰公司在本案中不应承担责任，但因赵付业的行为已得到福泰公司的授权认可，虽双方约定该项目由赵付业自主经营、自负盈亏、独立核算，但其内部约定没有经过公示和公信，不对外产生效力，不得对抗善意第三人。故本案福泰公司应对赵付业的行为承担责任，是否追加赵

肖伟生与福泰公司签订的《内部认购协议书》及第三人唐忠文与福泰公司签订的《商品房买卖合同》，均系各方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同”。是否具备主要条款就是看是否具备了标的物及其价格条款。本案肖伟生与福泰公司签订的《认购协议书》对双方当事人的名称、姓名、住所、房屋的基本状况、房价的确定方式及总价款等实质性条款均作了明确的约定。因

湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘04民终977号上诉人（原审被告）：衡阳市福泰房地产开发有限公司，住所地：衡阳市蒸湘区解放西路29号。法定代表人周孝生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：龙斌，男，48岁，系该公司法律顾问。上诉人（原审第三人）：唐忠文，男，27岁。委托诉讼代理人：杨少勇，湖南衡州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖伟生，男，49岁。委托诉讼代理人：邓明月，……