物业服务合同纠纷 （2019）粤16民终1061号

本案是物业服务合同纠纷，争议焦点为原告与被告之间的物业合同关系是否有效，被告是否应向原告支付物业管理费。根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修基金；……”以及第四十条“物业服务企业可以将管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”的规定，案外人河源市永鑫物业管理有限公司在未取得全部业主或业主委员会同意的情况下，与原告签订《物业小区服务管理经营权转让协议》，将翡翠星城小区的物业服务管理项目经营权全部转让给了原告，该转让协议违反行政法规禁止性规定，不具有合法性。因此原告请求被告支付维修基金3882.78及违约金3918.04元，无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于被告是否应向原告支付物业管理费问题，虽案外人河源市永鑫物业管理有限公司与原告签订《物业小区服务管理经营权转让协议》不具有合法性，但考虑到自原告接管翡翠星城小区的物业管理后，已按照《前期物业管理服务协议》履行了物业管理服务职责，且原告接管该小区后，在翡翠星城小区进行了公示，并无业主提出异议，综上分析，被告及

本案是物业服务合同纠纷，争议焦点为原告与被告之间的物业合同关系是否有效，被告是否应向原告支付物业管理费。根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修基金；……”以及第四十条“物业服务企业可以将管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”的规定，案外人河源市永鑫物业管理有限公司在未取得全部业主或业主委员会同意的情况下，与原告签订《物业小区服务管理经营权转让协议》，将翡翠星城小区的物业服务管理项目经营权全部转让给了原告，该转让协议违反行政法规禁止性规定，不具有合法性。因此原告请求被

广东省河源市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤16民终1061号上诉人（原审被告）：李健，男，汉族，1972年10月17日出生。住址：广东省河源市源城区。被上诉人（原审原告）：河源市鑫平物业管理有限公司。住所地：广东省河源市源城区红星路**万隆华庭。法定代表人：伍冬萍。委托诉讼代理人：黄黎玉，广东商达（福田）律师事务所律师。上诉人李健因与被上诉人河源市鑫平物业管理有限公司物业服务合同纠纷……