商品房销售合同纠纷 （2017）最高法民再312号

本案的争议焦点为：1.一审法院认定违约金按已付购房款日万分之二点一计算是否正确；2.因政府行为导致案涉房产延期交付中铁公司可否免责；3.中铁公司是否享有抵扣违约金的权利。一、关于合同约定的违约金问题双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人逾期交房超过10日的，买受人不选择解除合同的，出卖人应每日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。一审中，邹东洋、邹季君诉请要求中铁公司承担逾期交房违约金，中铁公司认为购房合同约定的逾期交房违约金过高请求法院以不超过实际损失的30%进行调整。二审中，中铁公司上诉主张一审法院按金融机���计收逾期贷款利息的标准计算违约金错误，应按同地段同类房屋租金标准计算违约金。根据《商品房买卖合同解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。因邹东洋、邹季君未提交任何证据证明因中铁公司逾期交房行为造成其实际损失的数额，故邹东洋、邹季君的实际损失应认定为：邹东洋、邹季君已付房款被中铁公司逾期交房期间占用的贷款利息（按中国人民

本案的争议焦点为：1.一审法院认定违约金按已付购房款日万分之二点一计算是否正确；2.因政府行为导致案涉房产延期交付中铁公司可否免责；3.中铁公司是否享有抵扣违约金的权利。一、关于合同约定的违约金问题双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人逾期交房超过10日的，买受人不选择解除合同的，出卖人应每日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。一审中，邹东洋、邹季君诉请要求中铁公司承担逾期交房违约金，中铁公司认为购房合同约定的逾期交房违约金过高请求法院以不超过实际损失的30%进行调整。二审中，中铁公司上诉主张一审法院按金融机���计收逾期贷款利息的标准计算违约金错误，应按同地段同类房屋租金标准计算违约金。

中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书（2017）最高法民再312号再审申请人（一审原告、二审被上诉人)：邹东洋。再审申请人（一审原告、二审被上诉人)：邹季君。上述两再审申请人共同委托诉讼代理人：荆卫华，吉林荆卫华律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：三亚中铁置业有限公司。法定代表人：刘旭升，该公司董事长。委托诉讼代理人:王垚，海南邦威律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐福荃，北京……