房屋买卖合同纠纷 （2019）粤01民终4797号

郭剑媛与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。国龙公司至今未协助郭剑媛办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。对此，一审法院认为，首先，关于涉案房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司、谢碧珊的陈述，国龙公司与谢碧珊虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但谢碧珊既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有房屋。可见，国龙公司与谢碧珊签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，国龙公司与谢碧珊签订的商品房预售合同为无效合同，谢碧珊无权以该合同对抗郭剑媛的诉讼请求。其次，关于抵押权的问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商

郭剑媛与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。国龙公司至今未协助郭剑媛办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。对此，一审法院认为，首先，关于涉案房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司、谢碧珊的陈述，国龙公司与谢碧珊虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但谢碧珊既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有房屋。可见，国龙公司与谢碧

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4797号上诉人（原审第三人）：谢碧珊，女，汉族，1973年1月6日出生，身份证住址广东省广州市白云区。被上诉人（原审原告）：郭剑媛，女，汉族，1979年10月20日出生，身份证住址福建省莆田市涵江区。委托诉讼代理人：李杰，广东五羊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李星叶，广东五羊律师事务所律师。原审被告：广州市国龙房地产开发有限公司，……