（2015）宿中民终字第00735号

出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，张琨、范芳芳虽在涉案房屋转让前已告知耿冉有出卖房屋的意向，但双方仍一直处于房屋价款的磋商阶段。张琨、范芳芳与朱芳华达成合意后，其应当及时将房屋价款、付款方式及付款期限等基本内容告知耿冉，在耿冉明了同等条件的基本内容后，由耿冉决定是否行使优先购买权。对此，张琨、范芳芳未能加以举证其已完全履行负担的通知义务，以保障耿冉享有的优先购买权，违反了法律规定，侵犯了耿冉作为承租人的优先购买权，耿冉有权要求赔偿其因此遭受的损失。张琨、范芳芳辩称其已告知耿冉涉案房屋出售条件，是由于耿冉购买诚信度较低致该房售与第三人，原审法院不予采信。关于第二个争议焦点，原审法院认为，优先购买权制度设立的目的在稳定房屋使用关系，彰显房屋利用的效益。房屋租赁合同依法签订后，承租人基于占有使用租赁房屋这一事实，在生产、生活中围绕涉案房屋形成诸多特定的联系。因此，出租人出卖涉案房屋时优先考虑承租人购买的特殊要求。即优先购买权是设定在张琨、范芳芳所有的涉案房屋上的一种限制其自由选择买方的权利负担。本案中，因张琨、范芳芳未在出

出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，张琨、范芳芳虽在涉案房屋转让前已告知耿冉有出卖房屋的意向，但双方仍一直处于房屋价款的磋商阶段。张琨、范芳芳与朱芳华达成合意后，其应当及时将房屋价款、付款方式及付款期限等基本内容告知耿冉，在耿冉明了同等条件的基本内容后，由耿冉决定是否行使优先购买权。对此，张琨、范芳芳未能加以举证其已完全履行负担的通知义务，以保障耿冉享有的优先购买权，违反了法律规定，侵犯了耿冉作为承租人的优先购买权，耿冉有权要求赔偿其因此遭受的损失。张琨、范芳芳辩称其已告知耿冉涉案房屋出售条件，是由于耿冉购买诚信度较低致该房售

江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宿中民终字第00735号上诉人（原审被告）张琨，男，1984年1月9日出生，居民身份证号码3213241984********，汉族，住泗洪县青阳镇人民南路**号*单元***室。委托代理人张贤祥，江苏立贤律师事务所律师。上诉人（原审被告）范芳芳，女，1983年6月29日出生，居民身份证号码4306241983********，汉族，住泗洪县沁雅……