商品房销售合同纠纷；房屋租赁合同纠纷 （2021）豫16民终1217号

本案的争议焦点为：一、泰和城公司、安泰公司与苏劲瑞之间是否达到合同解除的条件。二、前两年租金是否折抵购房款。三、苏劲瑞诉请的违约金和损失如何计算。四、泰和城公司和安泰公司是否构成关联公司、人格混同。关于第一个焦点，在涉案《商品房买卖合同》第九条明确约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。”但在《商铺委托经营合同》第七条其他特别约定“1、为保证经营的稳定性和连续性，双方约定未经协商一致任何一方不得擅自更改、解除本合同，不得自行经营，不得另行委托第三方托管该物业。”结合本案实际情况，涉案标的物实为以经营牟利为目的商铺，不是以居住为目的的商品住宅房屋，房屋是否办理交付手续不影响房屋的出租经营，也不损害到苏劲瑞的实质性利益。因两份合同目的的关联性，交付形式可以不以由苏劲瑞实际接收并再行交付承租人为标准，而可以该商铺实际由出租人使用为标准。故解除双方合同不利于维护市场稳定和交易安全，而以追究违约者的违约责任能够更好地保护守约者的合法权益，因而安泰公司应当承担逾期交付的违约责任。

本案的争议焦点为：一、泰和城公司、安泰公司与苏劲瑞之间是否达到合同解除的条件。二、前两年租金是否折抵购房款。三、苏劲瑞诉请的违约金和损失如何计算。四、泰和城公司和安泰公司是否构成关联公司、人格混同。关于第一个焦点，在涉案《商品房买卖合同》第九条明确约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。”但在《商铺委托经营合同》第七条其他特别约定“1、为保证经营的稳定性和连续性，双方约定未经协商一致任何一方不得擅自更改、解除本合同，不得自行经营，不得另行委托第三方托管该物业。”结合本案实际情

河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终1217号上诉人（原审被告）：周口市安泰置业有限公司，住所地：周口市七一路中段（天下城12楼），统一社会信用代码:91411600737449128R。法定代表人：张晨辉，该公司董事长。上诉人（原审被告）：周口市泰和城百货有限公司，住所地：周口市莲花路与工农路交叉口路西，统一社会信用代码：91411602MA3X8B68XW。法定代表……