租赁合同纠纷 （2019）苏01民终3186号

本案的争议焦点有二，一是案涉《方山林场职工拆迁安置房续建项目开发建设协议》是否有效；二是如何确定汇弘公司的补偿款。一、关于合同效力。案涉协议约定灵岩山林场将方山林场职工复建房续建项目以租赁形式租给汇弘公司开发使用，土地上建成的复建房的所有权归灵岩山林场所有。从形式上看，该协议设立的民事权利义务关系为灵岩山林场将国有划拨土地在一定期限内交由汇弘公司使用，灵岩山林场由此行为获得收益。实现该权利义务的行为符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条规定的土地使用权出租的特征。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定:“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”案涉土地使用权类型为划拨土地，因此，灵岩山林场与汇弘公司签订的《方山林场职工拆迁安置房续建项目开发建设协议》违反行政法规的强制性规定，应属无效。灵岩山林场认为案涉协议属于最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定的“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权

本案的争议焦点有二，一是案涉《方山林场职工拆迁安置房续建项目开发建设协议》是否有效；二是如何确定汇弘公司的补偿款。一、关于合同效力。案涉协议约定灵岩山林场将方山林场职工复建房续建项目以租赁形式租给汇弘公司开发使用，土地上建成的复建房的所有权归灵岩山林场所有。从形式上看，该协议设立的民事权利义务关系为灵岩山林场将国有划拨土地在一定期限内交由汇弘公司使用，灵岩山林场由此行为获得收益。实现该权利义务的行为符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条规定的土地使用权出租的特征。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定:“划拨土地使用权，除本条例第四十

江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终3186号上诉人（原审原告）：南京汇弘（集团）有限公司，住所地南京市六合区雄州街道文峰路9号。法定代表人：周瑞祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：柯晓松，江苏同帆律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南京市六合区灵岩山林场发展有限公司，住所地南京市六合区横梁街道灵岩山林场。法定代表人：王荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭凌霄，江苏恒冠律……