租赁合同纠纷 （2014）三中民终字第14792号

本案房屋虽建于上世纪八十年代，但经后续几次扩建，其占地范围和对周边环境的影响性早已超出了建设之初的预计。考虑原有房屋及后续建设房屋均无规划审批手续，且位于居民区内，从居民安全及社区土地利用的角度考量，法院认为应对租赁标的物的合法性做审慎处理。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，本案中张世安与白先哲签订的租赁协议应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故基于合同相对性原理，白先哲应先行将修缮、改扩建后的房屋腾空交还张世安。关于损失分担问题，因张世安与白先哲签订合同之初双方均明知标的物无产权证，故双方应对合同无效的不利法律后果承担均等责任。白先哲基于对合同履行的信赖而对标的房屋进行大规模修缮和改扩建、装饰装修，应依据具体情况予以分别认定。一方面基于安全考虑白先哲对房屋的修缮和装饰装修具有合理性，该部分费用应由张世安负担；另一方面在张世安明确阻止情况下白先哲继续实施原有房屋的改、扩建施工，其

本案房屋虽建于上世纪八十年代，但经后续几次扩建，其占地范围和对周边环境的影响性早已超出了建设之初的预计。考虑原有房屋及后续建设房屋均无规划审批手续，且位于居民区内，从居民安全及社区土地利用的角度考量，法院认为应对租赁标的物的合法性做审慎处理。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，本案中张世安与白先哲签订的租赁协议应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故基于合同相对性原理，白先哲应先行将修缮、改

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第14792号上诉人（原审原告、反诉被告）张世安，男，1952年7月10日出生。委托代理人苏向东，北京市凯誉律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）白先哲，男，1955年10月6日出生，个体工商户。委托代理人谭吉，男，1945年11月28日出生。上诉人张世安、白先哲因租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第……