确认合同无效纠纷 （2017）苏09民终1855号

民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。一、关于朱鸿林是否有权处分的问题。本案中，朱鸿林与朱泽明签订房屋买卖协议后，朱鸿林及其妻吕德凤一起搬出所出售的房屋并交付给朱泽明，在长达十多年时间内，未明确提出反对意见；朱鸿林出售房屋前后，吕德凤一直与朱鸿林居住生活在一起，吕德凤主张不知道朱鸿林出售房屋，显然有悖事实，应视为吕德凤予以默认；朱鸿林的行为符合家事代理的特征，且吕德凤在场并未提出明确反对，朱泽明有理由相信朱鸿林签字可以代表其妻吕德凤处分夫妻共有房屋。二、关于房屋买卖协议的效力问题。本案讼争房屋所附着的宅基地使用权为集体所有性质，我国对农村房屋或宅基地使用权的转让有着严格的限制，本集体经济组织成员之间允许有条件的对居住农村房屋及其宅基地使用权进行转让。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖住房后，不得再申请宅基地。朱鸿林与朱泽明均系盐城市盐都区潘黄办事处何桥村民委员会集体经济组织成员，朱泽明在本村另有一处房屋，其女儿的户口已经迁出本村，虽然当时经所在地何桥村委会见证，但朱泽明并不符合再安排宅基地的条件。而且，朱鸿林在本村

民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。一、关于朱鸿林是否有权处分的问题。本案中，朱鸿林与朱泽明签订房屋买卖协议后，朱鸿林及其妻吕德凤一起搬出所出售的房屋并交付给朱泽明，在长达十多年时间内，未明确提出反对意见；朱鸿林出售房屋前后，吕德凤一直与朱鸿林居住生活在一起，吕德凤主张不知道朱鸿林出售房屋，显然有悖事实，应视为吕德凤予以默认；朱鸿林的行为符合家事代理的特征，且吕德凤在场并未提出明确反对，朱泽明有理由相信朱鸿林签字可以代表其妻吕德凤处分夫妻共有房屋。二、关于房屋买卖协议的效力问题。本案讼争房屋所附着的宅基地使用权为集体所有性质，我国对农村房屋或宅基地使用权的转让有着严格的限制

江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏09民终1855号上诉人（原审被告）：朱泽明，男，1944年9月6日出生,汉族，居民，住盐城市盐都区。委托诉讼代理人：史祥，盐城市建军法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨凡琪，盐城市建军法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：吕德凤，女，1953年8月16日出生，汉族，居民，住盐城市盐都区。委托诉讼代理人：李云峰，江苏新苑律师事务所律……