商品房预售合同纠纷 （2021）渝01民终3286号

双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。双方均应当按合同约定享有权利，履行义务。本案的争议焦点为：1.天江坤宸公司主张的扣除疫情期间违约金的理由是否成立；2.逾期交房违约金应否调整。现评析如下：一是天江坤宸公司主张的扣除疫情期间违约金的理由不成立。根据合同及补充协议约定，天江坤宸公司应于2019年7月31日交付案涉房屋。但案涉房屋于2020年7月16日才完成竣工验收备案登记，案涉房屋于2020年7月18日实际交付使用，交房时间明显逾期352天。天江坤宸公司主张因疫情影响消防手续的办理，导致案涉房屋无法进行竣工验收、无法办理交房手续，故应扣除疫情期间违约金。《合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”可见，免责事由必须发生在延迟履行之前。天江坤宸公司未在合同约定的2019年7月31日交付案涉房屋，已构成延迟履行。众所周知，重庆新冠疫情从2020年1月24日进入一级响应，从3月24日24时

双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。双方均应当按合同约定享有权利，履行义务。本案的争议焦点为：1.天江坤宸公司主张的扣除疫情期间违约金的理由是否成立；2.逾期交房违约金应否调整。现评析如下：一是天江坤宸公司主张的扣除疫情期间违约金的理由不成立。根据合同及补充协议约定，天江坤宸公司应于2019年7月31日交付案涉房屋。但案涉房屋于2020年7月16日才完成竣工验收备案登记，案涉房屋于2020年7月18日实际交付使用，交房时间明显逾期352天。天江坤宸公司主张因疫情影响消防手续的办理，导致案涉房屋无法进行竣工验收

重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终3286号上诉人（原审被告）：重庆天江坤宸置业有限公司，住所重庆市渝北区农业园区宝石路167号，统一社会信用代码915001127530677602。法定代表人：谷彬，总经理。委托诉讼代理人：陈旭龙，男，汉族，该公司员工。被上诉人（原审原告）:姜华,男,汉族,1980年1月17日出生,住重庆市巫山县高唐街道。被上诉人（原审原告）：黄奎，……