房屋买卖合同纠纷 （2015）铁民一终字第00768号

本案诉争房屋为廉租房，虽然上诉人交付了全款，但该房屋至今没有办理产权证书。上诉人出售该房屋，被上诉人向上诉人交付了订金之后，被上诉人以上诉人无法提供产权证为由，向被上诉人主张退还订金。订金是否应返还是本案争议的焦点，依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，原审认定合同无效不妥，理由是买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态，如因无权处分致使标的物所有权不能转移的，由出卖人承担违约赔偿的责任，并不必然导致合同无效。因此，原审法院认定该买卖合同无效的理由错误，本院予以纠正。但上诉人主张不予返还订金的理由不成立，理由是虽然

本案诉争房屋为廉租房，虽然上诉人交付了全款，但该房屋至今没有办理产权证书。上诉人出售该房屋，被上诉人向上诉人交付了订金之后，被上诉人以上诉人无法提供产权证为由，向被上诉人主张退还订金。订金是否应返还是本案争议的焦点，依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，原审认定合同无效不妥，理由是买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是

辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）铁民一终字第00768号上诉人（原审被告）：白淑芳，女，1963年10月15日出生，汉族，系铁岭市色织厂退休职工，户籍地铁岭市银州区，现住铁岭市银州区。被上诉人（原审原告）：董井光，男，1968年11月24日出生，汉族，系铁岭县物资局下岗职工，住址铁岭市银州区。上诉人白淑芳与被上诉人董井光房屋买卖合同纠纷一案，铁岭市银州区人民法院于2014年9……