（2015）穗中法民五终字第4105号

一、主体问题。刘付永以伍凤薇代理人名义与育祥公司所签《租赁协议》首部列明承租人（乙方）为“伍凤薇”，尾部由刘付永代为签名，即刘付永实施的是代理行为。根据法律规定，代理行为成立的，应由被代理人承担责任；代理行为不成立的，由行为人承担责任。根据刘付永的陈述，刘付永是根据案外人的指令实施代理行为的，伍凤薇并未出具书面委托，也没有直接以口头方式委托，故本案仅需审查是否存在视为委托的情形。从本案中各份租赁合同的履行情况来看，伍凤薇本人的银行账户既向育祥公司支付过租金，也收取过黄东支付的租金，并且伍凤薇本人向黄东回复短信确认收到租金。陈益使用伍凤薇作为负责人和经营者的食品流通许可证、营业执照开展经营活动，并且持有该食品流通许可证副本、营业执照副本及伍凤薇个人健康证明原件。因个人银行账户的使用需要本人提供相关信息和授权才能操作，而上述各项证照的办理、使用也需要本人亲自办理或授权他人办理，伍凤薇称其完全不知情与常理不符。且黄东、陈益均陈述与伍凤薇本人有过直接接触、伍凤薇知道涉案房屋转租给陈益、黄东的情况。上述证据及各当事人的陈述相互印证，证明伍凤薇对刘付永承租及转租涉案自编18、20号铺的事宜知情。根

一、主体问题。刘付永以伍凤薇代理人名义与育祥公司所签《租赁协议》首部列明承租人（乙方）为“伍凤薇”，尾部由刘付永代为签名，即刘付永实施的是代理行为。根据法律规定，代理行为成立的，应由被代理人承担责任；代理行为不成立的，由行为人承担责任。根据刘付永的陈述，刘付永是根据案外人的指令实施代理行为的，伍凤薇并未出具书面委托，也没有直接以口头方式委托，故本案仅需审查是否存在视为委托的情形。从本案中各份租赁合同的履行情况来看，伍凤薇本人的银行账户既向育祥公司支付过租金，也收取过黄东支付的租金，并且伍凤薇本人向黄东回复短信确认收到租金。陈益使用伍凤薇作为负责人和经营者的食品流通许可证、营业执照开展经营活动，

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第4105号上诉人（原审被告）：伍凤薇，住广东省广州市越秀区。委托代理人：翁一鸣、蔡方华，广东纵横天正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘付永，住广东省化州市。委托代理人：彭中林，广东瑞迪安律师事务所律师。原审原告：广州市育祥物业咨询有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：徐国星，职务：董事长。委托代理人：王伟国，北京……