租赁合同纠纷 （2021）浙03民终1279号

本案预约合同已具备全部合同要素，且在双方已经实际履行的情况下，应认定为本约。但双方就“竣工交付后签订本约”的约定，已然特别明示排除了意向协议为本约，亦具备法律效力。因此，双方应在租赁厂房竣工并交付后订立本约。但案中并无证据显示，本约未能订立的原因得归咎于一方当事人。亦无证据显示，若本约正式订立，预约合同主要条款将发生重大变更。瑞新公司已实际履行了主要义务即预交了全部五年租金，东都公司接收租金后交付了租赁物，双方已通过实际履行，使得合同性质得以变更。故此，即便存在特别事由，亦不能对抗双方已实际履行的行为。如前所述，没有证据显示，倘若不签订本约，瑞新公司不得就其已提前交纳的租金享受利息冲抵。若双方真有约定如此，亦极不公平。同样如前所述，除非有证据显示，东都公司已将所谓“内部决议”告知瑞新公司，并在合同履行期内予以强调，否则瑞新公司得享受协议约定的租金优惠，即便瑞新公司旋即将租赁厂房交案外他人使用。因此，意向协议中约定的租金标准、利息冲抵等，仍应适用并得到履行。关于可冲抵租金计息时段的争议。一审法院认为，双方各自主张的所谓“厂房交付日”并无实据，或仅为口头通知，或实为调解方案，故酌定2013

本案预约合同已具备全部合同要素，且在双方已经实际履行的情况下，应认定为本约。但双方就“竣工交付后签订本约”的约定，已然特别明示排除了意向协议为本约，亦具备法律效力。因此，双方应在租赁厂房竣工并交付后订立本约。但案中并无证据显示，本约未能订立的原因得归咎于一方当事人。亦无证据显示，若本约正式订立，预约合同主要条款将发生重大变更。瑞新公司已实际履行了主要义务即预交了全部五年租金，东都公司接收租金后交付了租赁物，双方已通过实际履行，使得合同性质得以变更。故此，即便存在特别事由，亦不能对抗双方已实际履行的行为。如前所述，没有证据显示，倘若不签订本约，瑞新公司不得就其已提前交纳的租金享受利息冲抵。若双方

浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）浙03民终1279号上诉人（原审被告）：瑞安市东都农垦开发有限公司。住所地：瑞安市东山街道飞云江农场。法定代表人：陈玮，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：潘伟章、余心海，浙江玉海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：瑞安市瑞新起重机械有限公司。住所地：瑞安市经济开发区北拓展区望新路**。法定代表人：李新伟，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：潘星……