租赁合同纠纷 （2019）鲁07民终4983号

本案的争议焦点有三个。一是小区业主委员会的原告资格问题。小区业主委员会系依法成立的其他组织，自成立起具有民事行为能力和民事权利能力。本案中小区业主委员会代表业主行使向爱丽舍置业公司主张返还租赁费的诉权，其权利基础来源于全体业主对涉案楼顶的共有权及业主大会依据《物权法》第七十六条的授权，故小区业主委员会具备原告资格。此外，小区业主委员会并非涉案租赁合同的当事人，其诉讼请求不受基于租赁合同的诉讼时效约束。 二是马林的诉讼主体地位及民事责任问题。依据小区业主委员会的陈述及爱丽舍置业公司及移动潍坊分公司对马林行为的认可，可以认定马林签订租赁合同及收取租赁费的行为系代表爱丽舍置业公司的职务行为，该行为产生的民事责任应由爱丽舍置业公司承担。 三是小区业主委员会要求爱丽舍置业公司返还租赁费的诉讼请求能否得到支持的问题。依据《物权法》第七十一条规定，业主对涉案住宅楼的楼顶享有所有权。爱丽舍置业公司虽依据商品房预售合同第17条第二项约定取得楼顶使用权，但爱丽舍置业公司无权将该楼顶出租并取得收益，该出租收益理应归全体业主所有。爱丽舍置业公司提交的证据能够证明，其在管理爱丽舍小区一期物业期间，收取的物业管理

本案的争议焦点有三个。一是小区业主委员会的原告资格问题。小区业主委员会系依法成立的其他组织，自成立起具有民事行为能力和民事权利能力。本案中小区业主委员会代表业主行使向爱丽舍置业公司主张返还租赁费的诉权，其权利基础来源于全体业主对涉案楼顶的共有权及业主大会依据《物权法》第七十六条的授权，故小区业主委员会具备原告资格。此外，小区业主委员会并非涉案租赁合同的当事人，其诉讼请求不受基于租赁合同的诉讼时效约束。 二是马林的诉讼主体地位及民事责任问题。依据小区业主委员会的陈述及爱丽舍置业公司及移动潍坊分公司对马林行为的认可，可以认定马林签订租赁合同及收取租赁费的行为系代表爱丽舍置业公司的职务行为，该行为产

山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终4983号 上诉人（原审被告）：潍坊爱丽舍置业有限公司，住所地：潍坊市奎文区虞河路**爱丽舍小区**楼。 法定代表人：尹中兰，总经理。 委托诉讼代理人：郑建，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郎义洋，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：爱丽舍小区一期业主委员会，住所，住所地：潍坊市奎文区虞河路*……